주택담보대출 규제가 워낙 자주 변경돼 정확히 알고 있기 쉽지 않습니다. 실제로 최근에 규제 완화된 부분도 많이들 모르시더라고요.
2023년 규제 완화 이후 최신 LTV와 DSR을 적용한 1주택자 주택담보대출 한도 내용을 정확히 알려드리겠습니다.
1. 1주택자 LTV는 70%
2023년 1월부터 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구를 제외하고 모든 규제 지역이 해제되었습니다.
따라서 위 4곳을 제외한 모든 지역에서 1주택자 LTV는 70%가 됩니다. 10억 원짜리 집이면 7억 원까지 대출이 가능한 것이죠.
※ LTV : 주택 담보 인정 비율
다만 규제 지역에 해당하는 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파) 및 용산구는 LTV가 50%입니다(기존 주택 처분 조건).
만약 기존 주택을 처분하지 않거나 다주택자인 경우 30%이고요.
| 구 분 | 규제지역 (강남, 서초, 송파, 용산) | 일반지역 |
|---|---|---|
| 무주택 | 50% | 70% |
| 1주택자 | 50% (기존 주택 미처분 30%) | 70% |
| 다주택자 | 30% | 60% |
2. DSR(총부채원리금상환비율)은 40%
부동산 관리지역 해제 등 여러 규제가 완화되었지만, 여전히 총부채원리금상환비율(DSR)은 40%입니다.
DSR은 내 소득 대비 대출 원리금 상환 비중이 얼마나 되는지 나타내는 지표인데요. DSR이 40%를 초과하면 대출을 할 수 없어요.
예를 들어 연봉이 1억 원인데, 매년 갚아야 할 금액(원금+이자)이 4천만 원을 넘는다면, 과도한 대출이라 판단하는 것이죠.
DSR 규제는 1주택자가 아니더라도 모두 동일하게 적용합니다(무주택자, 다주택자).
다만 1억 원 이하 대출에 대해서는 DSR을 따지지 않습니다. 자세한 DSR 계산 방법에 대해서는 다음 포스팅에서 상세히 다뤄볼게요.
3. 중도금 대출은 60%까지
규제지역(서울 강남, 서초, 송파, 용산)을 제외한 모든 곳에서 1주택자는 최대 60%(LTV)까지 중도금 대출이 가능합니다(규제 지역은 30%).
기존 주택을 2년 안에 처분할 계획이라면, 무주택자와 동일하게 70%까지 대출이 가능하고요.
중도금 대출은 DSR 제외 대상이기 때문에 신경 쓰지 않아도 되지만, DTI 50%는 적용하고 있습니다(강남 3구 등 규제 지역 40%)
※ DTI : 총부채상환비율, DSR과 달리 주택담보대출의 원리금만 계산
참고로 기존 중도금 대출 상한액(9억 → 12억 원) 및 1인당 보증 한도(개인당 5억 원) 제한도 모두 폐지되었습니다.
※ 기타 참고 사항
1주택자만 해당되는 사항은 아니지만, 참고로 2023년 3월부터 변경된 내용을 몇 가지 더 말씀드릴게요.
우선 생활안정자금 목적 주택담보대출 한도가 폐지되었습니다.
집을 사는 목적이 아닌 다른 이유로 돈이 필요한 경우, 주택 담보 대출로 빌릴 수 있는 금액은 2억 원을 넘을 수 없었는데요.
이제 LTV나 DSR 한도 내에서 얼마든지 추가로 담보 대출을 할 수 있습니다.
이와 더불어 서민이나 실수요자 주담대 한도 제한도 없어졌습니다(기존 6억 원). 다만 서민이나 실수요자 요건은 기존과 동일하게 유지됩니다.
- 부부 합산 연 소득 9천만 원 이하
- 무주택세대주
- 투기(투기 과열) 지역 주택가격 9억 원(조정대상 지역 8억 원) 이하
세입자의 보증금을 돌려줄 목적으로 대출할 때 있었던 다음의 규제들도 모두 폐지되었습니다.
- 규제지역 15억 원 초과 아파트 대출 한도 2억 원
- 규제지역 내 9억 원 초과 주택담보 대출할 때 전입 의무
- 2주택 보유 세대가 규제지역 주택담보 대출할 때 다른 주택 처분 의무
- 3주택 이상 보유 세대 규제지역 주택담보 대출 금지
이 밖에 다주택자도 규제지역 안에서 LTV 30%(비규제 지역 60%) 안에서 대출이 가능해졌고요.
임대·매매 사업자도 다시 주택담보대출이 가능해졌습니다(규제 지역 30%, 비규제 지역 60%).
※ 출처 : 금융위원회 주택담보대출 규제 완화 보도자료(2023-03-02)
지금까지 1주택자 주택담보대출 한도 및 조건을 최근 개정된 주택담보대출 규제 완화 내용 중심으로 살펴봤습니다. 참고가 되었길 바랍니다.