710 부동산대책 발표가 되었습니다. 617 부동산대책이 나온지 한달이 채 지나지 않았는데요. 부동산 시장 안정화에 대한 정부의 강한 의지가 느껴집니다. 이러한 정책들이 시장에 잘 작동하게 될지는 앞으로 두고 봐야하겠죠.
이번 부동산대책의 주요 골자를 3가지 정도로 이해할 수 있을 것 같습니다. ① 실수요자는 주택구입 쉽게 ② 다주택자 보유부담 높여서 주택판매 유도 ③ 수도권 주택 공급 확대. 세부적으로 어떠한 부분들이 바뀌었는지, 710 부동산대책 정리 시작해보겠습니다.
※ 관련포스트 : 617 부동산 대책 – 5가지 핵심요약
▣ 목 차
서민·실수요자 주택구입 허들 낮아져
생애최초 특별공급 확대, 신혼부부 특별공급 소득기준 완화
현재 건설사에서 아파트를 지을 때 특별공급 제도가 있습니다. 일정 소득수준 이하의 신혼부부나 다자녀 등 주거안정이 필요한 계층을 어느정도 배려해주기 위해, 건설되는 주택 전체물량 중 일부를 특별공급이라는 형태로 나눠주는 것이죠.
이런 취지로 생애최초 주택구입자들에게 혜택을 주기 위해, 현재 국민주택의 경우 전체 주택중 20%를 특별공급분으로 배정하고 있습니다. 이번 710 부동산대책에서 이 비율이 20%에서 25%로 상향조정됐습니다. 또한 국민주택뿐 아니라, 민영주택의 경우도 7~15%까지 특별공급이 의무화되었습니다.
특별공급 대상자격은 일정소득 이하로 제한되는데요, 이부분도 조금 완화되었습니다. 생애최초 특별공급의 경우 자격이 도시근로자 월평균 근로소득 100%이하였어야 됐는데, 이번에 민간주택의 경우 130%(4인가구 기준 809만원)까지 범위가 넓어졌습니다.
신혼부부 특별공급도 분양가 6억원 이상의 신혼희망타운이나 민간주택을 생애최초로 구입하는 경우, 소득기준이 10% 정도 확대되었습니다.
서민 세금부담 & 대출규제 완화
연령과 혼인 여부에 관계없이 생애 최초로 주택구입하는 사람에게는 취득세를 감면해준다고 합니다. 1억5천만원 이하 주택은 100% 면제, 1억5천만원 ~ 3억원 사이 주택은 50% 혜택을 받습니다. 또한 서민 부담경감을 위해 중저가 주택에 한해 재산세율 인하도 검토하고 있습니다.
현재 서민·실수요자에게는 주택구입 시 대출한도를 10% 늘려주고 있습니다. DTI 도 10% 여유가 있고요. 현재 서민실수요자 대상자격 기준이 부부합산 연소득 7천만원 이하에서(생애최초는 8천만원), 8천만원(생애최초 9천만원)으로 늘어납니다.
주택공급 확대
그동안 정부의 부동산대책이 비판받아왔던 가장 큰 이유중에 하나는 공급에 대한 계획이 부족하다는 것이었습니다. 이번에 구체적인 안이 나오지는 않았지만, 앞으로 주택공급확대 TF를 구성해서 근본적인 주택공급 확대방안을 마련하겠다고 발표했습니다.
특별한 계획이 발표된 것은 아니지만 보도자료를 보면 다음과 같은 것들이 검토되고 있는 것 같습니다.
- 도심고밀 개발을 위한 도시계획 규제 개선
- 3기 신도시 용적률 상향
- 도시주변 유휴부지, 도시 내 국가시설 부지 등 신규택지 추가 발굴
- 공공 재개발/재건축 방식 사업시 도시규제 완화 → 청년/신혼부부용 공공임대·분양아파트 공급
- 도심내 공실 상가/오피스 등 활용
이밖에도 사전청약 확대 계획도 있었습니다. 현재 3기 신도시 조기 공급을 위해 21년부터 사전청약 9천호를 추진중입니다. 이를 기타 공공택지까지 확대하여 2021년 하반기부터 시작되는 사전청약 물량을 3만가구 이상으로 확대할 방침이라고 합니다.
다주택자와의 전쟁?
이번 부동산대책에서 가장 눈에 띄는 부분입니다. 다주택자의 보유부담이 크게 증가했습니다. 집을 ①사고 ②보유하고 ③판매하는 모든 단계에서 다주택자들의 부담을 늘림으로써, 투자대상으로 주택의 기대수익률이 많이 낮아졌습니다. 우회적으로 회피하던 수단도 많이 차단이 됐습니다.
취득세 인상 – 다주택자 되는 순간 최대 8배 (법인은 최대 12배)
집을 살 때 내는 취득세는, 주택의 경우 특례를 적용받아 1~3%만 내면 됩니다(일반부동산은 4%). 1주택자는 달라진 것이 없습니다. 하지만 2주택자 이상부터는 특례가 없어진 것으로도 모자라, 8 ~ 12%의 취득세를 납부해야 합니다. 법인 같은 경우는 일괄 12%를 적용하기 때문에 법인등록을 통한 주택 투자는 힘들어질 것 같습니다.
다만 취득세는 향후 양도세에서 비용으로 공제를 받을 수 있기 때문에, 그동안 취득세를 신경을 안쓰는 투자자들도 많았습니다. 하지만 문제는 양도세도 크게 올랐다는 것이겠죠.
다주택자 보유세도 인상
보유세에는 종부세와 재산세가 있습니다. 예전부터 부동산 가격 안정화를 위해서는 보유세를 손봐야 한다는 의견이 많았습니다. 양도세만 올리면, 다주택자는 파는 것이 부담되니 그냥 기다리는 것이죠. 시장에 매물이 안나오면 공급이 부족해져서 주택가격은 오르게 되고요.
그런데 이번에 다주택자의 종부세율이 인상되었습니다. 3주택자의 경우 최대세율이 6%까지 나옵니다. 작아보이는 숫자라 감이 안올 수도 있는데, 기존보다 거의 2배의 세금을 내는 겁니다.
재산세에도 변화가 있습니다. 기존에 부동산신탁을 통해 재산세 납부를 회피하는 경우가 많았는데, 재산세 납세의무자를 수탁자(신탁사)에서 원소유자(위탁자)로 변경하면서 이런 방식의 회피수단 활용이 어려워졌습니다.
단기간 양도차익에 대한 양도세 인상
단기 차익실현에 대한 양도세율이 무려 20~30% 늘어났습니다. 거기에 더해 다주택자에 대한 양도세 중과세율도 20%(2주택), 30%(3주택 이상)로 10%씩 상향되었습니다. 3주택자가 1년미만 양도차익 실현시 80%를 세금으로 내야하는 겁니다.
다만 양도세율 인상은 21년 6월까지는 시행을 유예한다고 합니다. 1년안에 주택을 매물로 내놓으라는 정부의 강력한 메세지 같습니다. 과연 이번에는 다주택자들이 정부의 뜻대로 움직여 줄까요?
아파트 주택임대사업자 제도 폐지
주임사 제도도 개편됐습니다. 단기임대(4년)가 폐지되고, 아파트의 장기일반 매입임대(8년)도 폐지됩니다. 단독주택의 장기임대는 가능합니다(8년→10년).
또한 아파트 임대가 폐지되면서 기존 등록 사업자들은 임대의무기간 경과시 자동 등록말소가 됩니다. 종료전에도 자발적인 등록말소를 허용하며, 그경우 과태료는 면제해준다고 합니다.
다행히 우려했던 세재개편 소급적용은 하지 않을 것 같습니다. 기존에 등록된 사업자는 등록기간 동안은 세제혜택을 유지할 수 있습니다.
[7·10 부동산 대책] 아파트 임대사업제 폐지…등록기간 세제혜택은 유지 [2020.7.10 땅집고 이지은 기자]
결국 주택을 사서 보유하고 팔때까지, 다주택자가 지는 금전적 부담이 꽤 높아졌습니다. 채동욱 애널리스트에 따르면 지난 40년간 주택투자 수익에 대한 실효세율이 5~17%었다고 합니다. 그런데 이번 세재개편으로 투자수단으로써의 주택의 매력이 반감될 수도 있습니다.
정부의 메세지는 확실한 것 같습니다. ‘다주택자 하지마’. 이제 투자자들이 어떤 답을 내놓을까요? 일단 다주택자와 법인은 많이 사라질 겁니다. 하지만 그게 전부 공급으로 연결될지는 또다른 문제겠죠.
‘증여’를 통한 다주택자 회피가 가능할 거구요. 상황이 변할 때까지 ‘존버’할 수도 있을 겁니다. 늘어난 부담이 세입자에게 전가될 가능성도 있겠네요.
물론 매물로 나올수밖에 없는 주택들도 꽤 될 것으로 예상합니다. 정부의 태도로 볼 때 이번 대책이 마지막이 아닐 가능성도 매우 높죠. 이번 정책이 효과적으로 작용할지, 투자자들은 어떻게 대응할지 잘 지켜봐야겠습니다.
710 부동산대책 정리 결론
① 서민/실수요자 주택구입 진입장벽 낮춰 : 특별공급 확대, 세금부담&대출규제 완화
② 주택공급 확대 : 주택공급 TF 구성, 21년 하반기 사전청약 물량 확대
③ 다주택자 부담증가 : 취득세/보유세/양도세(일시유예) 증가로 다주택자 매물 출하 유도
④ 주택임대사업자등록제도 개편