스트레스 DSR 3단계와 주담대 한도

2026년 9월 14일 기준으로 주택담보대출 한도를 보려면 스트레스 DSR 3단계만 계산해서는 부족합니다. 현재 한도는 ① 스트레스 금리로 계산한 상환능력, ② 주택가격에 따른 LTV, ③ 수도권·규제지역의 주택가격별 대출금액 한도 중 가장 낮은 기준에서 정해집니다.

쉽게 말해 은행에서 집을 살 때 통과해야 하는 문이 세 개 생긴 셈인데요. 하나는 소득과 부채를 보는 문이고, 하나는 집값 대비 대출비율을 보는 문이며, 마지막 하나는 대출금액 자체에 상한을 두는 문입니다.

따라서 연봉만으로 한도를 계산하거나 스트레스 금리만 보고 대출 가능 금액을 판단하면 실제 심사 결과와 달라질 수 있습니다.

스트레스 DSR, 미래 금리까지 가정하는 계산

스트레스 DSR은 현재 대출금리에 일정한 가산금리를 더해 원리금을 계산하는 제도입니다. 실제로 내는 대출금리가 바로 오르는 것은 아니고, 금리가 나중에 오를 때도 갚을 수 있는지를 심사할 때 쓰는 계산용 금리입니다.

예를 들어 현재 대출금리가 4%라면 은행은 단순히 4%만 놓고 상환액을 계산하지 않습니다. 여기에 스트레스 금리를 더한 금리를 가정해 대출한도를 산출하거든요.

금융위원회가 발표한 3단계 스트레스 DSR 시행방안에 따르면 3단계는 2025년 7월 1일부터 시행됐습니다. 모든 업권에서 DSR이 적용되는 사실상 모든 가계대출이 대상이고, 기본 스트레스 금리는 1.50%입니다.

신용대출은 잔액이 1억원을 초과하는 경우에만 스트레스 금리를 적용합니다. 혼합형·주기형 주담대는 고정금리 기간이나 금리변동 주기가 길수록 스트레스 금리 적용비율이 낮아지는 구조입니다.

2025년 10월 대책 이후 달라진 기준

2025년 10월 15일 발표된 주택시장 안정화 대책은 수도권·규제지역 주담대에 별도 기준을 추가했습니다. 10월 16일부터 해당 지역 주담대의 스트레스 금리 하한은 기존 1.5%에서 3%로 올라갔습니다.

여기서 말하는 3%는 실제 대출금리에 붙는 금리가 아닙니다. DSR을 계산할 때 최소한 3%의 스트레스 금리를 가정한다는 뜻인데요. 금리 하락으로 대출한도가 늘어나는 효과를 줄이려는 장치입니다.

반대로 수도권 비규제지역 주담대는 이 3% 하한이 적용되는 대상과 다릅니다. 금융위원회 자료상 수도권·규제지역 내 주담대에 3% 하한이 적용되고, 그 밖의 주담대에는 기존 3단계 기준이 적용됩니다.

지방 주담대에 한시적으로 적용됐던 0.75% 기준은 2025년 12월 말까지였습니다. 따라서 2026년 9월 현재 지방 주담대를 볼 때도 당시의 0.75%를 현재 기준처럼 사용하면 안 됩니다.

주담대 한도를 줄이는 세 겹의 기준

2025년 10월 16일 이후 수도권·규제지역의 주택구입목적 주담대는 주택가격에 따라 금액 한도가 달라졌습니다. 금융위원회 긴급 가계부채 점검회의 자료에 나온 기준은 다음과 같습니다.

이 표의 금액은 무조건 받을 수 있는 금액이 아닙니다. 주택가격별 금액 한도는 상한선이고, 스트레스 DSR이나 LTV에서 더 낮은 금액이 나오면 그 낮은 금액이 실제 한도가 됩니다.

예를 들어 규제지역에서 시가 18억원인 주택을 산다고 가정해 보겠습니다. 주택가격별 한도는 4억원이고, 규제지역 LTV 40%를 적용한 금액은 7억2,000만원입니다. 이 경우 DSR 심사 결과가 4억원보다 높더라도 금액 한도 때문에 4억원을 넘을 수 없습니다.

반대로 시가 10억원인 규제지역 주택은 주택가격별 한도가 6억원입니다. 하지만 LTV 40%만 적용해도 4억원이므로, 스트레스 DSR이 충분하더라도 LTV 기준에서 한도가 먼저 줄어듭니다.

이주비대출은 주택가격별 구입목적 주담대 한도와 다릅니다. 금융위원회 자료에서는 이주비대출에 대해 주택가격과 관계없이 최대 6억원을 적용한다고 밝혔습니다.

수도권·규제지역과 그 밖의 지역

2025년 10월 대책으로 규제지역은 서울 25개 구 전역과 경기 12개 지역으로 확대 지정됐습니다. 국토교통부는 당시 주택시장 안정화 대책에서 규제지역 확대와 주택가격별 주담대 한도 차등화를 함께 발표했습니다.

규제지역에서 무주택자 또는 처분조건부 1주택자가 주담대를 받으면 LTV는 비규제지역 70%에서 40%로 강화됩니다. 다만 실제 적용은 주택 유형, 대출 목적, 금융회사 심사 기준에 따라 달라질 수 있습니다.

수도권이라고 해서 모든 규제가 똑같이 적용되는 것도 아닙니다. 수도권 비규제지역은 수도권이라는 이유로 주택가격별 한도와 3% 스트레스 금리 하한이 적용되는 부분이 있고, 규제지역은 여기에 LTV 40%가 추가되는 구조로 봐야 합니다.

또한 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받으면 전세대출 이자상환액이 DSR에 반영됩니다. 이 조치는 2025년 10월 29일부터 시행됐으므로, 주담대만 없는 사람이라도 기존 전세대출이 심사 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

한도 확인은 이 순서로

첫째, 매수하려는 주택의 위치를 확인하세요. 서울인지, 경기 12개 규제지역인지, 수도권 비규제지역인지에 따라 스트레스 금리 하한과 LTV가 달라집니다.

둘째, 주택가격별 대출금액 상한을 봅니다. 시가 15억원 이하인지, 15억원 초과 25억원 이하인지, 25억원 초과인지에 따라 상한이 6억원·4억원·2억원으로 나뉩니다.

셋째, LTV를 계산합니다. 규제지역 무주택자의 경우 주택가격에 40%를 곱한 금액이 기준이 되지만, 이 금액이 곧바로 승인금액을 뜻하지는 않습니다.

넷째, 스트레스 금리를 반영한 DSR 심사를 확인합니다. 기존 주담대, 신용대출, 자동차 할부 등 상환 중인 부채가 있으면 새 주담대에 쓸 수 있는 상환 여력이 줄어듭니다.

마지막으로 세 기준 중 가장 낮은 금액이 실제 대출 가능금액에 가까워집니다. 다만 금융회사별 내부 심사, 소득 인정 방식, 담보평가, 대출 목적에 따라 결과가 달라지므로 연봉만 넣은 단순 계산으로 계약금 규모를 정하면 위험합니다.

2026년 가계부채 관리방안까지 반영

2026년 4월 1일 발표된 가계부채 관리방안에서는 관리대상 가계대출 증가율 목표를 1.5%로 설정했습니다. 금융위원회 자료는 금융회사별 총량관리 기조를 유지하고 주담대에 별도 관리목표를 두겠다고 밝혔습니다.

이런 총량관리로 인해 제도상 계산한 한도와 실제 창구에서 안내받는 한도가 항상 같다고 단정하기는 어렵습니다. 같은 조건이라도 금융회사의 월별 대출 운영 상황이나 심사 결과에 따라 실행 가능 여부가 달라질 수 있거든요.

다주택자의 경우에는 수도권·규제지역 아파트 담보대출 만기연장이 2026년 4월 17일부터 원칙적으로 제한됐습니다. 이는 신규 주담대 한도를 계산하는 내용과는 별개지만, 기존 대출을 보유한 분이라면 만기연장 가능성까지 함께 살펴야 합니다.

정리하면 2026년 9월 주담대 한도는 ‘스트레스 DSR 3단계가 얼마인가’만으로 답이 나오지 않습니다. 지역을 먼저 확인하고, 주택가격별 상한과 LTV를 계산한 뒤, 스트레스 금리를 반영한 DSR 심사를 거치는 순서로 접근해야 합니다.

면책 고지: 이 글은 금융위원회와 국토교통부의 공개 자료를 바탕으로 제도를 공부하며 정리한 내용입니다. 개인별 대출 가능금액과 승인 여부는 소득, 기존 부채, 주택 유형, 담보평가, 금융회사 심사에 따라 달라질 수 있으므로 계약이나 대출 신청 전 금융회사에 최신 기준을 확인하세요.