전세보증금 반환보증 가입 기준과 거절 사유
2026년 9월 24일 기준으로 전세보증금 반환보증에 가입하려면 먼저 계약기간의 절반이 지나지 않았는지 확인해야 합니다. 그다음 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격의 90% 이내인지 계산하세요.
전세보증금 반환보증은 기관마다 조건이 다릅니다. 아래에서는 HUG 주택도시보증공사와 HF 한국주택금융공사의 기준을 섞지 않고 따로 설명드릴게요.
쉽게 비유하면 주택가격이라는 바구니에 전세보증금과 기존 근저당권을 함께 담는 구조입니다. 바구니의 90%를 넘거나, 등기부등본과 계약서에 문제가 있으면 보증 가입이 막힙니다.
HUG 가입 기준
HUG 전세보증금반환보증은 수도권 전세보증금 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하인 계약이 기본 대상입니다. 보증부 월세계약은 전월세전환율을 적용한 보증금이 기준이 됩니다.
계약기간은 1년 이상이어야 하고, 신청 주택에 실제로 거주하면서 전입신고와 확정일자를 갖춰야 합니다. 신청기한을 셀 때 시작점은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날입니다.
전세계약은 원칙적으로 공인중개사를 통해 체결해야 합니다. 건축물대장에 위반건축물로 적혀 있으면 가입이 막히는데, 아파트는 이 조건에서 빠집니다.
등기부등본상 경매 신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 같은 소유권 침해가 없어야 합니다. 건물과 토지의 소유자도 원칙적으로 임대인과 일치해야 하거든요.
HUG의 보증한도는 주택가격 × 담보인정비율 90% - 선순위채권 등으로 계산합니다. 단독·다가구주택은 다른 세입자의 선순위 보증금까지 반영하므로 아파트보다 계산이 복잡합니다. HUG 전세보증금반환보증 상품 안내에서 주택 유형별 기준을 확인할 수 있습니다.
HF 가입 기준
HF 일반전세지킴보증은 임대차보증금 7억원 이하가 기본이며, 지방 소재 가구는 5억원 이하입니다. 다만 HF 전세자금보증을 이용 중이거나 전세자금보증과 함께 신청해야 하는 조건이 있습니다.
임대차계약기간은 1년 이상이어야 하고, 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 다만 토스뱅크를 이용하면 전월세 보증금대출 실행일로부터 3개월까지로 따로 정해져 있습니다.
임차보증금의 5% 이상을 지급한 세대주여야 하며, 임대인은 해당 주택의 소유자여야 합니다.
HF는 보증금 일부만 가입하는 방식을 인정하지 않습니다. 보증한도 안에 임대차보증금 전액이 들어와야 하며, 주택가격의 90%(주택가액)에서 선순위채권총액을 뺀 금액이 보증금보다 커야 합니다.
선순위채권 제한도 주택유형별로 다릅니다. 한쪽은 선순위채권총액이 주택가액의 80% 이내면서 선순위근저당권설정액이 60% 이내여야 하고(둘 다 충족), 다른 쪽은 선순위채권총액이 주택가액의 60% 이내여야 합니다.
HF의 보증료율은 2026년 9월 24일 기준 LTV에 따라 연 0.04%, 0.11%, 0.18%로 나뉩니다. LTV는 선순위채권총액과 임대차보증금을 더한 금액을 주택가격으로 나눈 비율입니다. HF 일반전세지킴보증 안내에는 신청기한과 주택 유형별 선순위채권 제한도 함께 제시되어 있습니다.
| 구분 | HF 기준 보증료율 | 계산 기준 |
|---|---|---|
| LTV 70% 이하 | 연 0.04% | 보증금 잔액 × 보증료율 × 계약일수 ÷ 365 |
| LTV 70% 초과 80% 이하 | 연 0.11% | 보증금 잔액 × 보증료율 × 계약일수 ÷ 365 |
| LTV 80% 초과 90% 이하 | 연 0.18% | 보증금 잔액 × 보증료율 × 계약일수 ÷ 365 |
신청기한과 보증료율
HUG와 HF 모두 신청기한을 놓치면 가입이 어렵습니다. HUG는 전세계약기간의 2분의 1이 지나기 전까지 신청해야 하고, HF도 일반전세지킴보증은 같은 기준을 적용합니다.
예를 들어 2026년 10월 1일부터 2028년 9월 30일까지 2년 계약을 체결했다면, 계약기간의 절반이 되는 2027년 10월 1일 전까지 신청하는 식입니다. 실제 마감일은 금융기관 접수와 보증서 발급에 걸리는 시간을 고려해 여유 있게 잡으세요.
HUG 보증료는 「보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365」로 계산합니다. 보증료율은 하나로 정해져 있지 않고 보증금액 구간 · 주택유형(아파트/기타) · 부채비율 세 가지로 갈립니다.
가장 낮은 칸은 보증금 1억원 이하 아파트에 부채비율 70% 이하인 경우로 연 0.097%입니다. 같은 조건이라도 아파트가 아니면 연 0.111%, 부채비율이 80%를 넘으면 더 올라갑니다.
여기에 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 산출된 보증료의 10%가 할증됩니다. 반대로 사회배려계층 할인과 전자계약 할인도 있으니 해당되는지 확인해 보세요.
HF는 LTV가 높아질수록 보증료율도 올라갑니다. 따라서 같은 전세보증금이라도 주택가격과 근저당권 규모에 따라 실제 보증료가 달라지네요.
전세가율 때문에 거절되는 경우
가장 흔한 거절 사유는 전세보증금과 선순위채권을 합한 금액이 주택가격의 90%를 초과하는 경우입니다. 전세가율이 90%라는 말은 전세보증금만 보는 것이 아니라 기존 근저당권과 선순위 임차보증금까지 함께 계산한다는 뜻입니다.
예를 들어 주택가격이 3억원이면 보증금과 선순위채권을 합한 금액이 원칙적으로 2억7천만원 이내여야 합니다. 전세보증금이 2억5천만원이고 선순위 근저당권이 3천만원이면 합계가 2억8천만원이므로 가입이 거절될 수 있습니다.
HUG는 여기에 더해 선순위채권이 주택가액의 60% 이내여야 한다는 조건을 둡니다. 주택가액은 주택가격에 담보인정비율 90%를 적용한 금액이므로, 등기부등본의 근저당권 액수만 보고 판단하면 안 됩니다.
단독·다중·다가구주택은 기준이 하나 더 붙습니다. 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금(후순위와 공실의 최우선변제금 포함)을 합한 금액이 주택가액의 80% 이내여야 합니다.
단독·다가구주택은 다른 세입자의 보증금과 공실에 적용되는 최우선변제금까지 반영될 수 있습니다. 임대인이 알려준 금액만으로 계산하지 말고 전입세대확인서와 확정일자 자료를 함께 확인해야 합니다.
전세보증금 반환보증 거절 사유
전세가율 외에도 다음 사유가 있으면 가입이 제한됩니다.
- 계약기간이 1년 미만인 경우
- 신청일이 계약기간의 절반을 지난 경우
- 전입신고 또는 확정일자를 갖추지 못한 경우
- 등기부등본에 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매 신청 등이 있는 경우
- 건물과 토지의 소유자가 임대인과 일치하지 않는 경우
- 건축물대장에 위반건축물로 표시된 경우
- 아파트·연립·다세대·주거용 오피스텔에 다른 세대가 전입한 경우
- 보증금 반환채권이 이미 압류·양도되었거나 금융기관에 담보로 제공된 경우
- 보증기관이 정한 주택가격 산정 기준으로 가격을 확인하기 어려운 경우
HF는 일반전세지킴보증 이용 시 전세자금보증 이용 여부도 확인합니다. HF 전세자금보증을 이용하지 않으면서 일반전세지킴보증만 따로 신청하려는 경우에는 대상에서 빠질 수 있습니다.
HUG는 보증금 기준, 주택가격 산정 방식, 전세대출의 채권양도 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 기관의 사전조회에서 가능으로 나와도 최종 심사에서 목적물과 서류를 다시 확인한다는 점을 기억하세요.
신청 전 확인 순서
첫째, 계약서에서 전세보증금과 계약기간을 확인하세요. 계약기간의 절반이 지났다면 HUG와 HF 모두 신청기한 문제가 생길 수 있습니다.
둘째, 등기부등본을 발급해 갑구의 권리침해와 을구의 근저당권을 확인합니다. 단독·다가구라면 다른 세입자의 선순위 보증금도 별도로 파악해야 합니다.
셋째, 기관별 계산식을 따로 적용하세요. HUG는 보증금 기준과 주택가격 산정 방식을 HUG 기준으로 보고, HF는 전세자금보증 이용 조건과 LTV별 보증료율을 함께 봅니다.
- 계약기간과 신청 가능 시점 확인
- 전입신고·확정일자 확인
- 등기부등본 갑구·을구 확인
- 주택가격과 선순위채권 확인
- HUG 또는 HF 공식 조회와 취급은행 최종 심사 진행
HUG는 신청 창구도 여러 갈래입니다. 지사나 위탁은행을 직접 찾아가도 되고, 공사 모바일보증 앱(안심전세App)으로도 됩니다.
간편결제 앱에서도 들어갈 수 있습니다. 네이버페이는 「부동산 → 부동산금융 → 전세금반환보증」, 카카오페이는 「부동산 → 전세반환보증」, 토스는 「전체 → 부동산 → 내 전세금 지키기」 경로로 안내돼 있습니다.
정리하면 전세보증금 반환보증은 신청기한, 전세보증금 한도, 전세가율 90%, 선순위채권, 권리침해 여부를 먼저 봅니다. 한 항목이라도 기준을 넘으면 보증료를 내고도 가입하지 못할 수 있으니 계약 전 단계에서 계산하는 편이 안전합니다.
면책 고지: 이 글은 2026년 9월 24일 공식 기관 페이지를 기준으로 직접 공부한 내용을 정리한 것입니다. 보증 가입 가능 여부와 보증료는 주택가격 산정, 계약서, 등기부등본, 개인 조건에 따라 달라질 수 있으므로 최종 신청 전 HUG·HF 또는 취급 금융기관에서 확인하세요.
