다주택자 취득세 중과 2주택 8%·3주택 12%

조정대상지역에서 이미 집이 한 채 있는 세대가 한 채를 더 사면 취득세 8%, 세 번째부터는 12%가 붙습니다. 조정대상지역이 아닌 곳에서는 한 단계씩 밀려서 3주택째가 8%, 4주택째부터 12%입니다. 2026년 11월 2일 기준으로 지방세법과 시행령 현행 조문, 정부 발표를 확인해 정리했습니다.

숫자보다 먼저 봐야 할 것은 두 가지입니다. 내가 사는 집이 몇 번째 주택으로 세어지는지, 그리고 사려는 집이 조정대상지역에 있는지입니다.

첫 집 구입 감면이 궁금한 분들은 생애최초 주택 취득세 감면 조건과 추징을 먼저 보세요. 이 글은 중과 쪽만 다룹니다.

중과세율 표

택시 심야 할증을 떠올리면 쉽습니다. 같은 거리를 가도 시간대와 구역에 따라 요금표가 달라지듯, 같은 집을 사도 보유 주택 수와 지역에 따라 세율표가 바뀝니다.

지방세법 제13조의2 제1항이 정한 유상 취득(매매) 기준 세율입니다. 2026년 11월 2일 기준으로 확인했고, 주택을 사는 세대가 이미 가진 주택 수에 새로 사는 집을 더해서 셉니다.

표의 기본세율은 지방세법 제11조 제1항 제8호에 나옵니다. 취득당시가액 6억 원 이하는 1%, 9억 원 초과는 3%이고, 6억 원 초과 9억 원 이하는 법에 정한 계산식에 따라 그 사이 세율이 나옵니다.

8%와 12%는 표준세율 4%에 중과기준세율(2%)의 200% 또는 400%를 더한 값입니다. 이 표에서 8%·12%는 취득세 본세 기준입니다.

지방교육세는 지방세법 제151조 제1항 제1호 나목에 따라 중과 대상이면 4%에서 중과기준세율 2%를 뺀 세율로 계산한 금액의 20%라서, 과세표준의 0.4%가 됩니다. 농어촌특별세는 이번에 원문으로 확인하지 못했습니다.

2022년 12월 21일 행정안전부가 다주택자 취득세 중과를 완화하겠다고 발표한 적이 있어, 지금도 낮아진 세율을 현행처럼 소개하는 자료가 보입니다. 그러나 2026년 11월 2일 현재 지방세법 제13조의2 조문은 위 표의 8%·12%를 그대로 두고 있습니다. 완화안 숫자로 계산하면 세금을 적게 잡게 되니 조문 기준으로 보세요.

조정대상지역 여부는 사려는 집이 있는 곳을 기준으로 봅니다. 법 조문에서 지역을 가르는 대상은 이미 가진 집이 아니라 새로 취득하는 주택입니다.

주택 수에 들어가는 것

세대 안의 모든 집을 한 바구니에 담아 센다고 보면 됩니다. 시행령 제28조의4가 정한 합산 대상은 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔입니다.

분양권과 입주권으로 얻는 주택은 완공 시점이 아니라 그 권리를 취득한 날을 기준으로 수를 셉니다. 아직 입주 전이라 해도 분양권이 있으면 이미 한 채로 잡힐 수 있다는 뜻이네요. 다만 분양권·입주권·오피스텔을 주택 수에 넣는 규정은 2020년 8월 12일 법 개정 이후 취득한 것부터 적용되고, 그 전에 매매(오피스텔 분양)계약을 맺은 것은 적용하지 않는다고 같은 개정 법률 부칙에 적혀 있습니다.

빠지는 것도 있습니다. 시행령에 나온 대표적인 제외 대상은 아래와 같습니다.

• 시가표준액 1억 원 이하 오피스텔
• 시가표준액 1억 원 이하 부속토지만 가진 경우
• 상속받은 지 5년이 지나지 않은 상속 주택·입주권·분양권·오피스텔
• 노인복지주택, 가정어린이집, 사원 임대용 주택처럼 정해진 용도로 주택 수 산정일 현재 직접 쓰는 주택
• 시가표준액 1억 원 이하 주택(수도권 밖은 2억 원 이하). 단, 정비구역·소규모주택정비 사업시행구역 안의 주택은 빠지지 않습니다

2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 취득하는 소형 다가구·연립·다세대·도시형 생활주택 등은 주택 수 계산에서 따로 빼 주는 특례도 있습니다. 전용면적 60제곱미터 이하, 취득당시가액 3억 원(수도권 6억 원) 이하가 기본 요건이고, 신축 여부와 임대사업자 등록 여부에 따라 요건이 갈려서 해당할 것 같으면 시행령 제28조의4 제2항 원문으로 따져 봐야 합니다.

같은 세대가 아닌 가족은 합산하지 않는다고 단정하기도 어렵습니다. 세대 범위와 공동 소유 처리는 시행령에 따로 규정이 있으니, 부모·자녀 명의가 섞여 있다면 관할 시·군·구청 세무부서에 문의하세요.

일시적 2주택 예외

이사를 가려고 새 집을 먼저 샀는데 헌 집이 아직 안 팔렸다면, 잠깐 걸쳐 있는 이삿짐 트럭 같은 상태입니다. 이런 경우까지 8%를 물리지 않도록 시행령 제28조의5가 일시적 2주택 예외를 둡니다.

요건은 이렇습니다. 주택·입주권·분양권·오피스텔 중 하나를 가진 세대가 이사, 학업, 취업, 직장 이전 등의 사유로 다른 주택 한 채를 추가로 사고, 정해진 기간 안에 종전 물건을 처분하면 새 집은 중과 대상에서 빠집니다.

이 기한은 최근에 바뀌었습니다. 3년 기한은 2023년 1월 12일 정부 발표 뒤 2023년 2월 28일 시행령 개정으로 2년에서 늘어난 것인데, 2026년 9월 30일 개정된 지방세법 시행령(대통령령 제36736호)으로 두 집이 모두 조정대상지역이면 다시 2년이 됐고 시행일은 2026년 10월 1일입니다.

경과조치는 그 시행령 부칙 제2조에 있습니다. 2년 규정은 2026년 10월 1일 이후 납세의무가 성립하는 취득부터 적용됩니다. 또 2026년 8월 26일 이전에 신규 주택 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면 종전 규정, 즉 3년 기한을 따릅니다.

분양권이나 입주권이 있는 상태에서 새 집을 샀다면 기한은 그 권리로 주택을 취득한 날부터 셉니다. 기한 안에 종전 물건을 처분하지 못하면 예외 요건을 못 채운 것이므로 중과세율 대상이 될 수 있습니다.

조정대상지역 확인

조정대상지역은 주택법 제63조의2에 따라 국토교통부가 지정하고, 지정이 바뀌면 세율도 같이 움직입니다. 그래서 집을 산 날(취득일) 현재 지정돼 있는지가 기준입니다.

2026년 11월 2일 기준으로 확인된 흐름은 두 단계입니다. 2025년 10월 15일 관계부처 합동 대책에서 서울 25개 자치구 전체(강남·서초·송파·용산은 기존 유지, 나머지 21개 구 신규)와 경기 12개 지역이 조정대상지역이 됐습니다. 경기 12곳은 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시입니다.

2026년 6월 30일에는 국토교통부가 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 조정대상지역이자 투기과열지구로 추가 지정했고 효력은 7월 1일부터입니다. 그 뒤 지정 해제나 추가 지정 발표는 정책브리핑에서 찾지 못했지만, 빠짐없이 확인했다고 단정하지는 못합니다.

지금 지정 현황은 아래 순서로 보세요.

1. 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 「주택법」 제63조의2를 연다
2. 국토교통부 홈페이지 보도자료에서 조정대상지역 지정·해제 발표 중 가장 최근 것을 확인한다
3. 사려는 집의 시·군·구가 명단에 있는지, 효력 발생일이 취득일보다 앞서는지 본다

참고로 지정 고시일 전에 매매계약을 맺고 계약금을 낸 증빙이 있으면 지정 전에 취득한 것으로 보는 규정이 법 제13조의2 제4항에 있습니다. 다만 이 조항에 기대려면 계약서와 입금 내역이 남아 있어야 합니다.

증여와 법인은 다르다

위 표는 매매 기준입니다. 증여 같은 무상취득은 제13조의2 제2항이 따로 정하고 있어서, 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여받으면 12%가 적용됩니다(시행령 제28조의6). 이 기준에 해당하지 않는 증여는 제11조의 무상취득 세율 3.5%입니다.

1세대 1주택자가 가진 집을 배우자나 직계존비속이 무상취득하는 경우처럼 시행령이 정한 예외도 있습니다. 여기서 배우자는 사실혼을 뺀 법률혼 배우자입니다.

법인이 주택을 사면 주택 수와 관계없이 12%입니다. 개인과 달리 1주택째부터 중과이니, 법인 명의 취득은 이 글의 표를 그대로 쓰면 안 됩니다.

사기 전 체크리스트

• 우리 세대의 주택·입주권·분양권·오피스텔 수를 센다. 새로 사는 집까지 더한 수가 세율을 정한다
• 시가표준액 1억 원 이하 오피스텔, 상속 5년 이내 물건 같은 제외 대상이 있는지 따진다
• 사려는 집이 취득일 현재 조정대상지역인지 본다
• 일시적 2주택이면 종전 집 처분 기한을 계산한다. 둘 다 조정대상지역이면 2년, 아니면 3년이다
• 2026년 8월 26일 이전에 계약하고 계약금을 냈다면 종전 3년 기한이 적용되는지 증빙과 함께 확인한다
• 증여·법인 취득은 매매 표와 다르게 계산한다

이 글은 지방세법 제13조의2, 같은 법 시행령 제28조의4·제28조의5, 같은 법 부칙, 행정안전부·정책브리핑 자료를 바탕으로 정리한 내용이며, 제도가 바뀌면 이 글도 갱신합니다. 개인 사정에 따라 결과가 달라질 수 있어서 신고 전에는 관할 시·군·구청 세무부서나 위택스 안내로 한 번 더 확인하세요.