전세사기피해자 결정 요건과 지원 내용

전세사기피해자로 결정받으려면 4가지 요건을 모두 갖춰야 합니다. 대항력·확정일자, 보증금 5억 원 이하, 2인 이상 임차인의 피해, 임대인이 보증금을 돌려줄 의사가 없었다고 의심할 상당한 이유가 그 네 가지입니다.

2026년 10월 31일 기준으로 법령과 정부 안내를 확인해 정리했습니다. 5분이면 내가 해당되는지 가늠할 수 있게 썼어요. 다만 최종 판단은 위원회가 하므로, 아래 내용은 사전 점검용으로 봐 주세요.

4요건, 하나라도 빠지면 안 됩니다

비유하자면 4개의 열쇠를 모두 꽂아야 열리는 문입니다. 3개만 맞아서는 열리지 않거든요. 근거는 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제3조입니다(2026년 10월 31일 확인).

경매나 공매 절차가 이미 끝난 임차인은 1번과 3번 요건을 적용받지 않습니다. 이 예외는 조문에 따로 적혀 있어요.

한 가지 더 있습니다. 보증보험으로 보증금 전액을 돌려받을 수 있거나, 최우선변제로 전액이 보호되거나, 대항력·우선변제권으로 스스로 전액을 회수할 수 있는 경우에는 피해자로 보지 않습니다(제3조 제2항).

보증금 상한 5억 원의 기준

5억 원은 법을 만드는 과정에서 4억 5,000만 원에서 넓혀진 숫자입니다. 정책브리핑의 2023년 5월 30일 보도에 따르면 이때 85㎡ 면적 요건도 없어졌습니다.

상한을 넘는 보증금이라면 위원회의 상향 조정(최대 2억 원 범위)이 있는지 따져야 합니다. 어느 지역에서 얼마까지 올려 주는지는 공식 자료에서 확인하지 못했습니다.

보증금이 소액이라 최우선변제로 전액이 보호되는 경우는 오히려 제외 대상입니다. 이 기준이 궁금한 분들은 소액임차인 최우선변제 지역별 기준을 같이 보세요.

신청 창구와 결정 기간

신청은 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템에서 온라인으로 할 수 있습니다. 오프라인이라면 광역 전세사기 피해지원센터나 거주지 시·군·구청에 내면 됩니다. 접수와 조사는 국토교통부장관에게서 위임받은 광역 시·도가 맡습니다(제29조).

단계별 기한은 법 제13조~제15조에 정해져 있습니다.

조사 30일과 심의 30일, 연장 15일을 더하면 법정 기한만 최대 75일입니다. 조사가 끝난 뒤 안건이 상정되기까지의 기간은 법에 따로 없어서, 시·도별 실제 소요 기간은 확인하지 못했습니다.

급한 경매·공매가 걸려 있다면 결정 신청만 해 둔 상태에서도 법원·세무서·지자체가 유예·정지를 결정할 수 있습니다(제17조~제19조). 매각기일이 위원회보다 먼저 오는 긴급한 경우에는 국토교통부가 먼저 협조를 요청할 수 있게 돼 있어요.

결정 후 받는 지원

4요건을 모두 충족하면 특별법상 지원을 전부 받을 수 있습니다. 반면 2번(보증금)과 4번(반환 의도 의심) 요건에 더해 집을 넘겨받고 전입신고·확정일자를 갖춘 경우(이중계약, 권한 없는 임대인과의 계약, 신탁사기 등)는 금융지원과 긴급복지지원까지만 가능하고 경·공매 특례는 빠집니다(제2조 제4호 다목, 구리시청 안내). 보증금이 5억 원을 넘어 1·3·4번만 충족하면 조세채권 안분 같은 일부 지원만 받습니다.

지원의 큰 줄기는 아래와 같습니다. 세부 한도와 금리는 시점마다 바뀌었으므로 본문에서는 확인된 것만 적습니다.

• 경·공매 유예·정지 — 피해 임차인이 법원·세무서·지자체에 직접 신청할 수 있고, 유예·정지 기간은 1년 이내(연장 가능)입니다(제17조~제19조).
• 우선매수권 — 경매에서 최고가 매수신고가격과 같은 가격으로 먼저 사들일 수 있는 권리입니다(공매는 제21조·제22조). 직접 사기 어려우면 LH 등 공공주택사업자에게 매입을 요청할 수 있어요.
• LH 매입·공공임대 — 매입을 요청받은 공공주택사업자가 경·공매로 집을 사면 공공임대로 피해자에게 우선 공급하고, 피해자는 최장 10년 살 수 있습니다. 매입 비용과 일반 매입가의 차액(경매차익)은 임대료로 쓰고, 이주하거나 10년을 채우면 남은 금액을 받는 방법도 있습니다(제25조).
• 금융·긴급복지 지원 — 주거안정 자금 융자, 최우선변제를 못 받은 피해자에 대한 주택도시기금 임차 자금 융자, 전세대출 연체 정보 등록 유예·삭제가 법에 있습니다(제27조). 피해자와 같은 가구원은 긴급복지지원 대상으로 봅니다(제28조). 대출 금리와 한도는 시기마다 달라 적지 않았습니다.

특정 대출을 권하려는 글이 아니라 제도 설명이니, 가입 여부는 조건을 직접 비교해 정하세요. 보증 이력이 궁금하다면 전세보증금 반환보증 가입 기준도 참고하세요.

2026년 달라진 점, 최소보장제

2026년 5월 12일 공포된 개정 특별법(법률 제21634호)으로 최소보장제가 생겼습니다. 경·공매 등으로 돌려받은 금액이 보증금의 3분의 1에 못 미칠 때 정부가 부족분을 지원하는 제도입니다(제25조의9).

정책브리핑(2026년 10월 6일)의 예로는 보증금 1억 5,000만 원에 배당금과 경매차익으로 3,000만 원을 회복했다면 2,000만 원을 더 받아 최소 5,000만 원을 회복하게 됩니다. 신탁사기 등 무권계약 피해자에게는 경·공매 전에 일부를 먼저 주고 나중에 정산하는 선지급-후정산도 도입됩니다.

시행일은 2026년 11월 13일입니다(개정법 부칙, 공포 후 6개월). 시행 전에 이미 피해자로 결정된 사람도 대상이에요. 신청과 지급은 LH가 위탁받아 맡고, 신청일부터 90일 이내에 결정하며 30일 범위에서 한 차례 연장할 수 있습니다.

참고로 이미 받은 돈을 돌려줘야 할 사유(보증금 회수 등)가 생기면 신고·반납해야 하고, 신고하지 않거나 기한 안에 반납하지 않으면 3,000만 원 이하의 과태료가 붙습니다. 최소지원금을 받으면 LH 공공임대 지원은 받을 수 없다는 점도 따져 봐야 합니다. 시행 후 세부 내용이 확정되면 이 글도 갱신할 계획입니다.

법 유효기간과 신청 기한

이 법은 원래 2025년 5월 31일에 끝날 예정이었지만, 2025년 5월 20일 공포된 개정으로 유효기간이 「시행 후 4년」으로 늘어 2027년 5월 31일까지 효력을 가집니다(부칙 제2조). 다만 같은 개정의 부칙에 따라 적용 대상은 2025년 5월 31일 이전에 임대차계약을 처음 맺은 임차인입니다.

그 뒤에 처음 계약한 경우는 이 법의 지원 대상이 아닙니다. 2026년 11월 13일 시행분까지 반영한 법령 원문에서도 이 기준은 그대로입니다.

유효기간이 끝나기 전에 결정 신청을 한 사람에게는 만료 뒤에도 이 법이 적용됩니다(2023년 제정 부칙 제4조). 결정 뒤 지원 신청은 결정일부터 3년 안에 해야 하니(제14조의2), 요건이 맞는다면 일찍 접수하는 쪽이 안전합니다.

신청 전 체크리스트

1. 전입신고와 확정일자를 갖췄는지 본다(주민등록표 초본, 계약서의 확정일자 도장).
2. 보증금이 5억 원 이하인지 계약서로 확인한다.
3. 같은 건물이나 같은 임대인에게 피해를 본 임차인이 2인 이상인지 따진다(경매·공매 개시 통지서, 파산·회생 서류).
4. 보증보험·최우선변제로 전액 회수가 가능한지 먼저 따져 본다.
5. 경매·공매가 진행 중이면 결정 신청과 함께 법원·세무서 등에 유예·정지를 신청한다.
6. 이미 임차권등기명령을 신청했다면 그 내용을 같이 준비한다. 자세한 절차는 임차권등기명령 신청과 효과에 정리했습니다.

개인 사정에 따라 결과가 달라집니다. 개별 사정은 관할 시·도, 전세피해지원센터, 법률 상담으로 확인하세요. 이 글은 법령과 공식 안내를 정리한 것이라 법률 자문이 아닙니다.