임차권등기명령 신청 방법과 효력
2026년 10월 13일 기준으로 확인했습니다. 임대차계약이 끝났고 보증금을 돌려받지 못했다면, 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
다만 신청만 했다고 바로 이사해도 되는 것은 아닙니다. 법원의 결정과 임차권등기가 실제로 끝난 뒤 이사해야 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 지킬 수 있습니다. 전입신고 확정일자 순서와 대항력을 먼저 확인하면 전체 구조를 이해하기 쉽고요.
임차권등기명령 신청 요건
핵심 요건은 두 가지입니다. 임대차가 종료된 상태여야 하고, 임대인이 보증금을 반환하지 않은 상태여야 합니다.
주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 ‘임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우’라고 적고 있습니다. 법제처 생활법령정보는 계약기간 만료뿐 아니라 해지 통고나 합의 해지로 계약이 끝난 경우도 포함되고, 보증금을 일부라도 돌려받지 못했다면 신청할 수 있다고 안내합니다. 계약이 아직 끝나지 않았거나 보증금을 이미 전액 받은 경우에는 신청 요건이 갖춰지지 않습니다.
묵시적 갱신이나 계약갱신청구권으로 연장된 계약을 세입자가 중도에 해지할 때는 집주인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 계약이 끝납니다. 그 전에는 아직 ‘임대차가 끝난 후’가 아니니, 신청일은 통지일부터 계산하세요. 해지 효력이 생기는 날짜 계산은 계약갱신청구권과 전월세 5% 상한에 예시와 함께 정리했습니다.
신청서에는 계약 체결 사실과 계약 내용, 돌려받지 못한 보증금과 차임, 계약이 끝난 원인을 적습니다. 이미 대항력이나 우선변제권을 갖췄다면 집에 들어가 살기 시작한 날, 주민등록을 마친 날, 확정일자를 받은 날도 함께 적어야 합니다. 계약 만료로 종료됐다면 계약서와 종료일을, 중도해지라면 해지 통보와 합의 내용을 보여 줄 자료를 준비하세요.
문자, 카카오톡, 내용증명, 통화 녹음의 녹취서처럼 반환을 요구한 기록도 함께 보관하는 편이 안전합니다. 법은 신청인이 신청 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하도록 정하고 있거든요(제3조의3 제2항).
신청 법원과 준비서류
신청 법원은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원입니다. 임차인의 주소지가 아니라 집이 있는 곳을 기준으로 관할을 정합니다.
신청서는 관할 법원에 직접 내면 됩니다. 대법원 전자소송포털(ecfs.scourt.go.kr)로 접수했다는 안내도 많지만, 로그인 없이 볼 수 있는 화면에서는 임차권등기명령 신청서를 고르는 메뉴를 확인하지 못했습니다.
대신 전자소송포털의 ‘법원상담사례’에 「임차권 등기명령신청서류 작성안내」와 신청서 양식이 올라 있습니다. 여기서 신청서의 임차보증금액은 계약 때 낸 금액이 아니라 신청할 때까지 돌려받지 못한 금액을 적으라고 안내합니다.
임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제3조가 정한 첨부서류를 중심으로 정리하면 다음과 같습니다.
- 임차권등기명령 신청서
- 임차주택의 등기사항증명서(임대인 명의로 등기되지 않은 집이면 바로 보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면)
- 임대차계약증서(우선변제권을 주장하려면 확정일자가 찍혀 있거나 공정증서로 된 것)
- 집에 들어가 살기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류
- 계약 종료와 보증금 미반환 사실을 소명하는 자료(해지 통지 내용증명, 문자 등)
확정일자는 주민센터나 등기소에서 따로 받았을 수도 있고, 계약서를 내고 임대차 신고를 했다면 신고 접수 때 받은 것으로 봅니다(부동산 거래신고법 제6조의5 제3항). 신고 방법은 전월세 신고제 과태료와 신고 방법을 참고하세요.
등기부상 주거시설이 아닌 건물이라면 계약 당시부터 현재까지 주거용으로 사용했다는 자료가 추가로 필요할 수 있습니다. 임차한 부분이 주택의 일부라면 해당 부분을 표시한 도면도 준비해야 합니다.
신청 비용과 임대인 청구
신청서에 붙이는 인지는 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조 제3항에서 2,000원으로 정하고 있습니다. 여기에 송달료, 등기에 따르는 등록면허세(지방교육세 포함)와 등기 관련 수수료가 더 들어갑니다.
송달료·등록면허세·등기 관련 수수료의 구체적인 금액은 이번에 법원 공식 안내에서 확인하지 못했습니다. 인터넷에 올라온 ‘총비용 얼마’라는 계산값을 그대로 믿기보다 관할 법원이 안내하는 납부 금액을 기준으로 처리하세요.
임차인이 먼저 비용을 부담하더라도 끝이 아닙니다. 주택임대차보호법은 임차권등기명령 신청과 그에 따른 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 정하고 있습니다.
대법원은 2025년 4월 24일 선고 2024다221455 판결에서, 법이 비용을 받아 내는 방법을 따로 정하지 않았으므로 임차인이 민사소송으로 청구하거나 상계에 쓰는 방법으로 행사할 수 있다고 판단했습니다. 집주인이 순순히 주지 않으면 결국 소송 같은 절차가 필요할 수 있으니 영수증과 납부확인서를 보관하세요.
등기 뒤 이사해도 유지되는 권리
임차권등기명령의 목적은 보증금을 받지 못한 임차인이 이사해야 할 때 기존 권리를 보전하는 데 있습니다. 임차권등기가 끝나면 이사로 점유와 주민등록을 옮기더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다(제3조의3 제5항).
대항력은 새 소유자나 경매 매수인 등 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 힘입니다. 우선변제권은 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 일정한 요건 아래 다른 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다.
반대로 임차권등기가 완료되기 전에 먼저 이사하면 문제가 생길 수 있습니다. 기존 대항력과 우선변제권을 잃을 위험이 있으므로 등기사항증명서에서 임차권등기 기입을 확인한 뒤 전출하는 순서를 지키세요.
임차권등기 이후 그 집에 새로 들어오는 임차인은 주택임대차보호법상 소액임차인 최우선변제권을 받을 수 없다는 제한도 있습니다(같은 조 제6항). 임차권등기는 보증금 반환 자체를 보장하는 장치가 아니라 권리를 보전하는 절차라는 점도 구분해야 합니다.
집주인 송달이 안 될 때
예전에는 임대인이 결정문을 받지 않거나 주소불명으로 송달이 되지 않으면 임차권등기를 할 수 없었습니다. 이 때문에 임차인이 이사하지 못하고 송달 절차를 기다리는 문제가 생겼는데요.
2023년 4월 18일 개정된 주택임대차보호법 제3조의3 제3항은 가압류를 채무자에게 송달하기 전에도 집행할 수 있게 한 민사집행법 제292조 제3항을 준용하도록 바꿨습니다. 원래 2023년 10월 19일 시행 예정이었지만 시행일을 3개월 앞당기는 개정안이 국회를 통과해 2023년 7월 19일부터 시행됐습니다(법무부·국토교통부 2023년 6월 21일 보도참고자료).
같은 날 시행된 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제5조 단서에 따라, 주택 임차권등기명령은 결정이 임대인에게 송달되기 전에도 법원사무관등이 등기 기입을 촉탁할 수 있습니다. 따라서 임대인이 송달을 피한다는 이유만으로 등기가 끝없이 막히는 구조는 개선됐습니다.
다만 송달 전 집행이 가능하다는 말이 신청 즉시 등기가 완료된다는 뜻은 아닙니다. 법원의 심리와 결정, 등기 절차가 남아 있으므로 사건 진행 상황은 전자소송포털의 사건검색이나 담당 법원에서 확인해야 합니다.
결정이 나온 뒤에는 대법원 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 다시 발급해 임차권등기가 실제로 기입됐는지 확인하세요. 결정문만 받은 상태와 등기가 끝난 상태는 다를 수 있습니다.
전세사기 피해 지원과 연결하기
보증금 미반환이 단순한 임대차 분쟁을 넘어 전세사기 피해로 의심된다면 임차권등기명령과 별도로 전세사기피해자등 결정을 신청할 수 있는지 살펴봐야 합니다. 임차권등기는 보증금을 받기 위한 민사상 권리 보전 절차이고, 피해자 결정은 특별법에 따른 지원 절차입니다.
전세사기피해자법 제3조(2026년 10월 2일 시행 기준) 제1항 제1호는 주택 인도·주민등록과 확정일자를 요구하면서, 임차권등기를 마친 경우도 여기에 포함한다고 적고 있습니다. 다만 보증금 5억 원 이하(위원회가 2억 원 범위에서 올릴 수 있음), 2명 이상 임차인의 피해 발생·예상, 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유 같은 요건을 모두 갖춰야 합니다. 임차권등기만 했다고 자동으로 피해자로 결정되는 것은 아닙니다.
반환보증에 가입해 보증금 전액을 돌려받을 수 있는 경우 등은 적용 대상에서 빠집니다(같은 조 제2항). 보증 가입 조건은 전세보증금 반환보증 가입 기준과 거절 사유에 정리했습니다. 특별법은 2023년 6월 1일 시행됐고 2025년 5월 개정으로 ‘시행 후 4년이 경과하는 날까지’ 효력을 갖도록 늘었으며, 그 전에 피해자 결정을 신청한 사람에게는 유효기간이 끝난 뒤에도 법이 적용됩니다(부칙).
피해자 결정 신청을 앞두고 법률상담이나 금융·주거 지원 연계가 필요하다면 전세피해 및 예방지원센터(전세피해지원센터)를 이용할 수 있습니다. 특별법 제11조는 이 센터가 피해자와 피해자 결정을 신청하려는 사람에게 법률상담과 금융·주거지원 연계를 하도록 정하고 있습니다.
경매나 공매가 이미 진행 중이라면 임차권등기명령만 기다리지 말고 배당요구, 경매 유예·정지, 피해자 결정 신청 여부를 함께 확인해야 합니다. 사건번호와 진행기한은 주택마다 다르므로 법원 서류와 공식 안내를 기준으로 움직이세요.
신청 전 실행 체크리스트
임차권등기명령은 ‘신청했다’보다 ‘등기가 끝났다’가 기준입니다. 아래 순서대로 진행하면 빠뜨릴 가능성이 줄어듭니다.
- 계약 종료일과 보증금 미반환 사실을 정리합니다.
- 임대인에게 반환을 요구한 문자, 내용증명, 합의서 등을 모읍니다.
- 임차주택 소재지 관할 법원을 확인합니다.
- 임대차계약서, 등기사항증명서, 주민등록 자료, 확정일자 자료를 준비합니다.
- 임차권등기명령을 신청하고 인지대·송달료 등 비용을 납부합니다.
- 법원 결정 후 등기사항증명서에서 임차권등기 기입을 확인합니다.
- 등기가 끝난 뒤 이사하고, 발생한 비용의 영수증을 보관합니다.
- 전세사기 피해가 의심되면 피해자 결정과 전세피해지원센터 상담을 별도로 검토합니다.
보증금 반환 문제는 임차권등기명령만으로 자동 해결되지 않습니다. 등기 후에도 지급명령, 보증금반환청구소송, 경매·공매 배당요구가 필요한지 사건 상황에 따라 따져야 합니다.
면책 고지: 이 글은 2026년 10월 13일 확인한 법령과 공식 안내를 바탕으로 직접 공부하며 정리한 내용입니다. 개인의 계약 내용과 법원 판단에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 법률 상담이 필요하면 대한법률구조공단(국번 없이 132)이나 주택임대차분쟁조정위원회 같은 공적 경로를 이용할 수 있습니다.
