일시적 2주택 양도세 비과세 처분 기한

2026년 10월 12일 기준 일시적 2주택 양도소득세 비과세의 종전 주택 처분 기한은 신규 주택을 취득한 날부터 3년이 원칙입니다. 다만 조정대상지역에 종전 주택을 가진 1세대가 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역의 신규 주택을 취득했다면, 10월 1일 이후 양도하는 종전 주택은 신규 주택 취득일부터 2년 안에 팔아야 비과세됩니다.

그래서 지금은 무조건 3년이라고 외우면 안 됩니다. 신규 주택을 언제 계약하고 취득했는지, 그때 두 주택이 조정대상지역에 있었는지, 두 취득일 사이가 1년 이상인지를 순서대로 살펴봐야 하네요.

기본적인 1세대 1주택 요건은 1세대 1주택 양도세 비과세 요건과 12억 글에서 따로 정리했으니 함께 보면 흐름을 잡기 쉽습니다.

현재 처분 기한 2년과 3년

소득세법 시행령 제155조 제1항은 2026년 9월 30일 개정(대통령령 제36737호, 10월 1일 시행)으로 처분 기한을 두 갈래로 나눴습니다. 신규 주택 취득일 현재 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 신규 주택을 취득하면 2년(제1호), 그 밖의 경우는 3년(제2호)입니다.

조정대상지역 지정 공고일 이전에 신규 주택을 이미 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면 제1호에서 빠져 3년이 적용됩니다. 조합원입주권이나 분양권이 끼어 있으면 시행령 제156조의2·제156조의3의 별도 특례를 따로 봐야 합니다.

언제부터 2년인지는 같은 시행령 부칙(대통령령 제36737호) 제2조가 정합니다. 조정대상지역에 종전 주택을 보유한 1세대가 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역의 신규 주택을 취득하고 10월 1일 이후 종전 주택을 양도하는 경우부터 2년이 적용됩니다. 8월 3일 이전에 신규 주택(취득할 수 있는 권리 포함)을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면 종전 규정대로 3년입니다.

조정대상지역은 2025년 10월 16일 국토교통부공고 제2025-1223호로 서울 25개 구 전체와 경기 12곳이 지정됐고, 국토교통부 2026년 6월 30일 자료대로 7월 1일 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시가 더해졌습니다. 서울 안에서 집을 갈아타는 경우 대부분 2년 대상이 된다는 뜻입니다. 그 뒤의 변동은 확인하지 못했으니, 신규 주택 취득일에 두 주택 소재지가 지정돼 있었는지 공고 날짜로 맞춰 보세요.

일시적 2주택 기본 요건

일시적 2주택 특례는 이사 과정에서 잠시 주택이 두 채가 된 경우를 위한 규정입니다. 장기간 두 채를 보유하면서 나중에 한 채를 파는 경우를 모두 인정하는 제도는 아닙니다.

기본 구조는 다음과 같습니다.

1. 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규 주택을 취득합니다. 종전 주택이 수용되는 경우, 세대 전원이 5년 이상 거주한 건설임대·공공매입임대주택, 1년 이상 거주 후 취학·근무·질병 같은 부득이한 사유로 파는 경우에는 이 1년 요건을 적용하지 않습니다.
2. 신규 주택을 취득한 날부터 처분 기한(2년 또는 3년) 안에 종전 주택을 양도합니다.
3. 양도하는 종전 주택도 1세대 1주택 비과세 요건, 즉 2년 이상 보유와 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주를 갖춰야 합니다.

예를 들어 서울에 있는 종전 주택을 2024년 4월 10일에 취득하고 서울의 신규 주택을 2026년 9월 21일에 취득했다면, 취득일 사이가 1년을 넘고 두 주택 모두 조정대상지역입니다. 이때는 신규 주택 취득일부터 2년, 2028년 9월 21일까지 종전 주택을 팔아야 합니다. 같은 집을 8월 3일 이전에 계약하고 계약금을 냈다면 잔금일이 9월 21일이어도 3년이 적용돼 2029년 9월 21일까지입니다.

처분 기한을 지켜도 고가주택이면 일부는 과세됩니다. 일시적 2주택 특례는 종전 주택을 1세대 1주택으로 봐 주는 제도라서, 종전 주택 양도가액이 12억 원을 넘으면 12억 원 초과 비율만큼의 양도차익에는 세금이 붙습니다(소득세법 제89조 제1항 제3호).

처분 기한 변천 1년·2년·3년

조정대상지역의 일시적 2주택 처분 기한은 부동산 정책에 따라 여러 차례 바뀌었습니다. 예전 자료에서 1년이나 2년이라는 숫자가 보이는 이유도 이 때문입니다.

2019년 12월 17일 이후 취득분의 1년 규정에는 신규 주택에 기존 세입자가 있으면 임대차 종료일까지, 최대 2년까지 늘려 주는 단서가 있었습니다. 이 전입 요건은 2022년 5월 개정으로 없어졌고, 2026년 개정 조문에도 전입 요건은 없습니다.

정부는 2023년 1월 12일 행정안전부·기획재정부 보도자료로 양도세·취득세·종부세의 처분 기한을 세목과 지역 구분 없이 3년으로 늘리고 발표일 이후 양도분부터 소급 적용한다고 밝혔습니다. 이 내용은 2023년 2월 28일 개정 시행령에 반영됐습니다.

그러다 재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 「2026년 세제개편안」에 조정대상지역 안 일시적 2주택 기한을 2년으로 줄이는 안이 들어갔고, 시행령 사항이라 국회를 거치지 않고 9월 30일 개정됐습니다. 종부세도 같은 날 종합부동산세법 시행령 제4조의2 제1항이 같은 2년·3년 구분으로 바뀌었습니다(종부세 11월 고지 전 1세대 1주택 공제). 그러므로 2023년 자료의 ‘무조건 3년’을 지금 거래에 그대로 적용하면 안 됩니다.

세제개편안 가운데 국회 의결이 필요한 법률 개정 사항(다주택자 중과 한시 완화, 장기거주소득공제 전환 등)은 10월 12일 현재 국회 의결을 확인하지 못했습니다. 전체 흐름은 2026 세제개편안 개인 재테크 변화 글에 정리했습니다.

과거 거래는 현재 규정만 보고 판단할 수 없습니다. 계약일, 취득일, 조정대상지역 지정일, 종전 주택 양도일에 따라 적용 부칙이 갈리니, 헷갈리면 계약서와 등기 기록을 준비해 국세상담센터(국번 없이 126)에 물어보세요.

상속·혼인·동거봉양 특례 차이

상속으로 주택이 늘어난 경우는 일반적인 일시적 2주택과 출발점이 다릅니다. 시행령 제155조 제2항은 상속 주택과 일반 주택을 각각 한 채 보유한 세대가 일반 주택을 양도할 때, 상속 주택을 주택 수에서 제외하는 특례를 두고 있습니다.

상속주택 특례에는 2년·3년 같은 처분 기한이 없습니다. 대신 일반 주택은 상속개시 당시 이미 보유하던 주택이어야 하고, 상속 뒤 새로 산 주택이나 상속개시일 전 2년 안에 피상속인에게 증여받은 주택은 해당하지 않습니다. 피상속인이 여러 채를 가졌다면 소유 기간이 가장 긴 주택 등 조문의 순위에 따른 1채만 상속주택으로 봅니다.

1주택자끼리 혼인해 2주택이 된 경우에는 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 봅니다(제5항). 이 기간은 2024년 11월 12일 개정(대통령령 제34990호)으로 5년에서 10년으로 늘었고, 그날 이후 양도분부터 적용됩니다. 신규 주택 취득일을 기준으로 2년 또는 3년을 세는 방식이 아니네요.

1주택자가 1주택을 가진 60세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 세대를 합친 경우에는 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 봅니다(제4항). 배우자의 직계존속도 포함되고, 부모 중 한 명만 60세 이상이거나 일정한 요양급여를 받는 60세 미만 부모도 대상입니다. 10년은 2018년 2월 개정으로 5년에서 늘어난 기간입니다.

양도 전 확인할 순서

처분 기한을 계산할 때는 달력부터 세기보다 주택별 사실관계를 먼저 적어야 합니다. 아래 순서로 정리하면 실수가 줄어듭니다.

• 종전 주택의 취득일과 신규 주택의 취득일을 확인합니다.
• 두 취득일 사이가 1년 이상인지 계산합니다.
• 신규 주택 취득일 당시 종전 주택과 신규 주택의 조정대상지역 여부를 확인합니다.
• 조정대상지역 종전 주택을 가진 채 8월 4일 이후 조정대상지역 신규 주택을 취득했다면 2년, 그 밖에는 3년을 적용합니다.
• 종전 주택의 2년 보유·거주 요건과 양도가액 12억 원 초과 여부를 따로 봅니다.
• 상속·혼인·동거봉양으로 주택이 늘어난 경우 제155조의 별도 항목을 검토합니다.

취득일은 계약일이 아니라 원칙적으로 잔금을 치른 날이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일입니다(시행령 제162조). 계약일은 8월 3일 이전에 계약금을 냈는지 따질 때 따로 봅니다.

정리하면, 2026년 10월 12일 현재 일시적 2주택 처분 기한은 ‘조정대상지역 종전 주택을 가진 채 8월 4일 이후 조정대상지역 신규 주택을 샀다면 2년, 그 밖에는 3년’입니다. 과거 취득·양도분은 당시 규정과 부칙이 적용되니 거래 날짜를 기준으로 따져야 합니다.

이 글은 2026년 10월 12일 기준으로 소득세법 시행령 원문·부칙과 정부 보도자료를 직접 대조해 정리한 공부 기록입니다. 취득일·계약일, 세대 구성, 분양권·입주권 여부에 따라 결과가 달라지고 법령과 조정대상지역 지정은 바뀔 수 있습니다. 궁금한 점은 국세상담센터(국번 없이 126)에 물어볼 수 있습니다.