계약갱신청구권과 전월세 5% 상한
계약갱신청구권은 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다. 임차인은 이 권리를 1회 사용할 수 있고, 갱신되면 임대차기간은 2년으로 봅니다.
2026년 10월 11일 기준으로 주택임대차보호법과 법무부·국토교통부 해설 자료를 대조했습니다. 갱신을 원한다면 기간을 놓치지 말고 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방식으로 요구하는 편이 안전합니다.
계약갱신청구권 행사 기간
계약갱신청구권은 계약 만료일에 임박해서 아무 때나 행사하는 권리가 아닙니다. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 갱신을 요구해야 합니다.
예를 들어 임대차계약 만료일이 2027년 6월 30일이라면 대략 2026년 12월 말부터 2027년 4월 말 사이가 행사 기간입니다. 기준은 보낸 날이 아니라 임대인에게 갱신 의사가 도달한 때예요.
법무부·국토교통부 주택임대차보호법 해설집은 만료일이 2022년 12월 10일인 계약이라면 10월 10일 0시 전까지 의사가 도달해야 한다고 예를 듭니다. 마지막 날에 맞추기보다 한두 주 여유를 두고 보내세요.
끝나는 시점인 '2개월 전'은 2020년 12월 10일 이후 처음 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다(2020년 6월 9일 개정 법률 제17363호 부칙 제2조). 그 전에 맺은 뒤 한 번도 갱신되지 않은 계약은 종전 규정대로 만료 1개월 전까지가 기준이라, 오래된 계약이라면 계약서와 갱신 이력을 함께 봐야 합니다. 해설집은 묵시적으로 갱신된 계약도 여기서 말하는 갱신된 임대차에 들어간다고 설명합니다.
법에서 정한 별도의 통지 방식은 없습니다. 해설집도 구두·문자메시지·이메일 모두 가능하다고 보지만, 분쟁이 생기면 갱신 요구를 했다는 사실을 입증하기 어렵거든요. 문자메시지, 이메일, 카카오톡, 내용증명처럼 날짜와 내용이 남는 방법을 사용하세요.
갱신 기간과 집주인 거절 사유
계약갱신청구권은 임차인에게 무제한으로 주어지는 권리가 아닙니다. 1회만 행사할 수 있고, 갱신된 계약의 존속기간은 2년으로 봅니다.
갱신 횟수나 기간을 늘리자는 개정 논의가 언론에 보도된 적은 있습니다. 하지만 2026년 10월 11일 국가법령정보센터의 현행 법률(2026년 1월 2일 시행)은 여전히 1회·2년이고, 그런 개정안의 국회 통과 여부는 확인하지 못했습니다.
집주인은 법이 정한 사유가 있을 때만 갱신을 거절할 수 있습니다. 제6조의3 제1항 단서가 정한 사유는 다음 9가지입니다.
- 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
- 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의해 집주인이 임차인에게 상당한 보상(이사비 등)을 실제로 제공한 경우
- 집주인의 동의 없이 주택을 전대한 경우
- 임차인이 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 주택이 멸실되어 임대차 목적을 달성하기 어려운 경우
- 철거나 재건축을 위해 주택의 점유를 회복해야 하는 경우. 계약 당시 공사 시기·기간을 포함한 계획을 구체적으로 알리고 그대로 진행하거나, 노후·훼손으로 안전사고 우려가 있거나, 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우로 한정됩니다
- 집주인 본인이나 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우
- 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반했거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
실거주는 자주 언급되는 거절 사유지만, 말로만 실거주를 주장한다고 자동으로 갱신을 거절할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 실제 거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 갱신되었을 기간 안에 제3자에게 임대하면 집주인은 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(제6조의3 제5항).
손해배상액은 거절 당시 미리 합의한 금액이 없다면 다음 셋 중 큰 금액입니다(같은 조 제6항). 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액 2년분, 갱신거절로 임차인이 입은 실제 손해액입니다.
환산월차임은 월세에 보증금을 월세로 바꾼 금액을 더한 값입니다. 바꾸는 비율은 제7조의2와 시행령 제9조에 따라 연 10%와 '한국은행 기준금리 + 연 2%' 중 낮은 쪽입니다. 한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일부터 연 3.00%라서 10월 11일 현재 비율은 연 5%입니다.
이 비율로 보증금 2억 원·월세 50만 원을 계산하면 보증금 몫이 월 약 83만 3천 원(2억 원 × 5% ÷ 12)이라 환산월차임은 약 133만 3천 원, 3개월분은 약 400만 원이 나옵니다. 기준금리가 바뀌면 이 숫자도 달라집니다.
전월세 5% 상한 계산
계약갱신청구권으로 계약이 갱신될 때 차임이나 보증금은 전 임대차와 같은 조건이 원칙입니다. 다만 주택임대차보호법 제7조의 범위에서 차임이나 보증금을 증감할 수 있고, 그 상한이 흔히 말하는 전월세 5% 상한입니다.
2026년 10월 11일 현재 법정 상한은 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1입니다. 예를 들어 보증금 1억 원이면 최대 1억 500만 원, 월세 100만 원이면 최대 105만 원까지 계산됩니다.
| 기존 금액 | 5% 상한 계산 | 증액 후 최대 금액 |
|---|---|---|
| 보증금 1억 원 | 5백만 원 | 1억 5백만 원 |
| 월세 100만 원 | 5만 원 | 105만 원 |
다만 집주인이 항상 5%를 올릴 수 있다는 뜻은 아닙니다. 법은 증액청구의 최대 한도를 정했을 뿐이고, 증액청구 자체도 조세·공과금 같은 부담이 늘거나 경제사정이 변해 기존 금액이 적절하지 않게 됐을 때 할 수 있습니다(제7조 제1항). 실제 증액 여부와 금액은 협의로 정해집니다.
5% 상한은 갱신할 때만이 아니라 계약 기간 중의 증액청구에도 적용됩니다. 반대로 새 임차인과 맺는 신규 계약에는 적용되지 않아요. 해설집은 임차인이 갱신요구권을 쓰지 않고 합의로 5%를 넘게 올린 새 계약을 맺는 것도 가능하며, 이때 갱신요구권은 나중에 1회 쓸 수 있다고 설명합니다.
또한 임대차계약이나 차임·보증금이 증액된 뒤 1년 안에는 다시 증액청구를 할 수 없습니다.
특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 지역별 임대차 시장 여건을 고려해 법정 5% 범위 안에서 더 낮은 상한을 조례로 정할 수 있으므로, 주택이 있는 시·도의 조례도 확인해 보세요. 실제로 이런 조례를 정한 시·도가 있는지는 이번에 확인하지 못했습니다. 조례가 없다면 법정 5%가 상한입니다.
묵시적 갱신과 다른 점
묵시적 갱신은 임차인이 별도로 계약갱신청구권을 행사하지 않아도 계약이 이어지는 경우입니다. 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않고, 임차인도 만료 2개월 전까지 통지하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.
이때 존속기간은 2년입니다(제6조). 다만 차임을 2기분 연체하는 등 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다(같은 조 제3항).
계약갱신청구권은 임차인이 적극적으로 “갱신해 달라”고 요구하는 제도입니다. 반면 묵시적 갱신은 정해진 기간에 서로 반대 의사를 표시하지 않았을 때 법이 계약이 계속된 것으로 보는 제도라서 출발점이 다릅니다.
해설집은 묵시적 갱신을 갱신요구권 행사로 보지 않는다고 설명합니다. 묵시적 갱신으로 계속 살았다면 갱신요구권은 아직 남아 있는 셈이에요.
| 구분 | 계약갱신청구권 | 묵시적 갱신 |
|---|---|---|
| 발생 방식 | 임차인이 갱신을 요구 | 갱신 거절·조건 변경 통지가 없음 |
| 갱신 기간 | 2년 | 2년으로 봄 |
| 임대료 변경 | 같은 조건이 원칙, 제7조 범위(5% 이내)에서 증감 가능 | 같은 조건으로 봄(제7조 요건을 갖추면 증액청구 가능) |
| 갱신요구권 사용 | 1회 사용 | 사용한 것으로 보지 않음 |
| 임차인 해지 | 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 후 효력 | 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 후 효력 |
갱신 여부가 불분명한 상태에서 계약서를 새로 작성하지 않았다면 묵시적 갱신인지, 별도의 합의 갱신인지부터 확인해야 합니다. 계약서가 새로 작성됐다면 갱신일과 보증금·월세 변동 내용을 기준으로 권리관계를 살펴보세요.
갱신 후 세입자 해지 통지
계약갱신청구권을 행사해 2년이 연장됐다고 해서 세입자가 반드시 2년을 모두 살아야 하는 것은 아닙니다. 갱신된 임대차에도 묵시적 갱신의 해지 규정이 준용되므로, 임차인은 언제든지 집주인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다.
다만 해지 통지를 보낸 즉시 계약이 끝나는 것은 아닙니다. 집주인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생하고, 그때까지는 차임 지급 의무가 남을 수 있습니다.
예를 들어 집주인이 2027년 1월 10일 해지 통지를 받았다면 2027년 4월 10일이 지나면 해지 효력이 생깁니다. 보증금 반환일과 새 집 입주일을 맞추려면 통지일과 실제 이사일을 따로 계산하세요.
해지 통지는 문자나 카카오톡만 보내기보다 집주인이 받았다는 사실을 확인할 수 있는 방식이 안전합니다. 보증금 반환과 관련한 분쟁을 줄이려면 해지 통지, 이사 예정일, 보증금 반환 요청을 한 문서에 함께 남기는 방법도 있습니다.
보증금을 제때 돌려받지 못할까 걱정된다면 전세보증금 반환보증 가입 기준과 거절 사유에서 가입 조건을 미리 볼 수 있습니다.
갱신 전 확인할 체크리스트
계약 만료가 다가왔다면 아래 순서대로 확인하면 됩니다.
- 임대차계약서에서 정확한 만료일을 확인합니다.
- 만료일 기준 6개월 전부터 2개월 전까지인지 계산합니다.
- 갱신을 원하면 임대인에게 갱신 의사를 기록이 남는 방식으로 보냅니다.
- 보증금이나 월세를 올릴 경우 기존 금액의 5%와 1년 제한을 확인합니다.
- 주택 소재지에 더 낮은 증액 상한을 정한 조례가 있는지 확인합니다.
- 새 계약서를 작성했다면 보증금·월세·계약기간을 다시 살핍니다.
- 보증금·월세가 바뀐 갱신 계약은 금액·지역 기준에 따라 30일 안에 신고해야 할 수 있으니 전월세 신고제 과태료와 신고 방법에서 기준을 확인합니다.
- 계약갱신 후 이사할 계획이라면 해지 통지일부터 3개월을 계산합니다.
전입신고와 확정일자는 보증금 보호와 연결되는 별도 절차입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 FAQ는 갱신이나 변경으로 계약서를 새로 썼다면 새 계약서에 확정일자를 받아야 변경된 계약 내역에 대한 임차인의 권리가 인정된다고 안내합니다. 순서와 대항력은 전입신고 확정일자 순서와 대항력에서 이어서 보세요.
이 글은 주택임대차보호법과 정부 안내 자료를 공부하며 정리한 내용입니다. 계약 형태, 갱신 시점, 지역 조례, 분쟁 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 분쟁이 생기면 대한법률구조공단(국번 없이 132) 상담이나 주택임대차분쟁조정위원회 조정 신청 같은 공적 경로를 이용할 수 있습니다.
