종부세 11월 고지 전 1세대 1주택 공제

2026년 귀속 종합부동산세는 6월 1일 현재의 주택 보유 상태를 기준으로 계산하고, 11월 정기고지를 거쳐 12월 1일부터 12월 15일까지 납부합니다. 1세대 1주택자라면 기본공제 12억 원과 고령자·장기보유 세액공제를 먼저 확인해야 합니다.

다만 주택이 두 채라고 해서 바로 1세대 1주택 혜택이 사라지는 것은 아닙니다. 일시적 2주택, 요건을 갖춘 상속주택이나 지방 저가주택은 신청하면 1세대 1주택자로 볼 수 있거든요.

이 글은 2026년 10월 1일 확인 기준으로 국세청 안내와 종합부동산세법·시행령 원문을 대조해 정리했습니다. 올해 특례 신청 기간(9월 16일~30일)은 이미 끝났고, 개인별 세액은 공시가격, 공동명의 여부, 보유기간과 주택별 특례에 따라 달라집니다.

1. 2026년 종부세 기준 먼저 확인

종합부동산세의 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 따라서 2026년 귀속분은 2026년 6월 1일에 보유한 주택과 그때의 주택 수를 기준으로 판단합니다. 국세청 종합부동산세 안내도 같은 기준을 제시합니다.

주택분 종부세의 공정시장가액비율은 종합부동산세법 시행령 제2조의4에 따라 60%이며, 2026년 9월 30일 개정된 현행 시행령에서도 이 조문은 바뀌지 않았습니다. 과세표준은 (공시가격 합계 − 기본공제) × 60%로 계산하고, 1세대 1주택자가 아닌 개인의 기본공제는 9억 원입니다.

여기서 기본공제 12억 원은 세액공제와 다른 개념입니다. 공시가격에서 먼저 빼는 금액이 기본공제이고, 계산된 세금에서 나중에 빼는 금액이 고령자·장기보유 세액공제입니다.

세율은 소유 주택 수에 따라 두 가지이며 과세표준 구간별 누진세율입니다. 과세표준 12억 원까지는 같고, 그 위 구간부터 3주택 이상에 높은 세율이 붙습니다(종합부동산세법 제9조).

2. 1세대 1주택 공제와 세액공제율

1세대 1주택자는 거주자인 납세자가 주택분 재산세 과세대상 주택 한 채를 단독으로 소유하고, 세대원은 다른 주택을 소유하지 않은 경우를 기본으로 합니다. 합산배제 주택이나 일정 특례주택은 주택 수에서 제외될 수 있습니다.

2026년 기준 1세대 1주택자의 고령자 세액공제율은 연령에 따라 20%, 30%, 40%입니다. 장기보유 세액공제율은 보유기간에 따라 20%, 40%, 50%로 나뉘며, 나이와 보유기간은 모두 과세기준일(6월 1일) 현재로 따집니다.

두 공제율은 합산하지만 한도는 산출세액의 80%입니다. 예를 들어 고령자 공제율이 40%이고 장기보유 공제율이 50%여도 실제 합산 공제율은 80%까지만 적용됩니다. 이 기준은 종합부동산세법 제9조와 국세청 2026년 9월 10일 보도참고자료에서 확인됩니다.

3. 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 특례

기존 주택을 팔기 전에 새 주택을 취득해 일시적으로 두 채가 된 경우, 과세기준일 현재 신규주택 취득일부터 3년이 지나지 않았다면 1세대 1주택자 특례 대상이 됩니다. 특례는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 신청해야 하고, 신규주택 취득일부터 3년 안에 종전 주택을 팔지 못하면 경감받은 세액과 이자상당가산액이 추징됩니다.

이 기간은 2026년 10월 1일 시행된 개정 시행령으로 일부 줄었습니다. 조정대상지역에 종전 주택을 가진 1세대 1주택자가 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역의 신규주택을 취득하면 2년이 적용되고, 8월 3일 이전에 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 확인되면 종전대로 3년입니다. 과세기준일인 6월 1일 뒤에 취득한 주택에 해당하는 규정이라 올해 11월 고지분이 아니라 2027년 귀속분부터 따져 볼 내용입니다.

상속으로 취득한 주택은 과세기준일 현재 다음 요건 중 하나에 해당하면, 다른 1주택과 함께 가지고 있어도 신청해서 1세대 1주택자로 인정받습니다.

• 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택
• 상속받은 지분율이 40% 이하인 주택
• 지분에 해당하는 공시가격이 6억 원(수도권 밖 주택은 3억 원) 이하인 주택

지방 저가주택은 공시가격 4억 원 이하인 1채로, 수도권 밖의 광역시·특별자치시가 아닌 지역이나 광역시의 군, 세종시의 읍·면에 있어야 합니다. 수도권에서는 인구감소지역이면서 접경지역인 경기 가평·연천군, 인천 강화·옹진군만 해당하고, 지방 저가주택이 2채 이상이면 특례를 받지 못합니다.

다만 특례주택이 종부세 과세대상에서 빠지는 것은 아닙니다. 일시적 2주택의 신규주택, 상속주택, 지방 저가주택도 과세표준에 합산되고, 납세자는 1세대 1주택자로서 기본공제 12억 원을 받습니다. 연령·보유기간 세액공제는 특례주택분 산출세액을 뺀 나머지 1주택분에만 적용되니(종합부동산세법 제9조 제7항·제9항) 고지서의 주택별 계산 내역을 보세요.

재건축·재개발로 다시 지은 주택이나 배우자에게서 상속받은 주택이라면 보유기간 계산 특례도 챙겨야 합니다. 멸실된 종전 주택을 취득한 날, 또는 사망한 배우자가 취득한 날부터 보유기간을 계산해 주는 제도인데, 2025년부터는 9월 16일~30일에 따로 신청해야 적용됩니다. 한 번 신청한 뒤 내용이 바뀌지 않으면 다음 해부터는 다시 내지 않아도 됩니다.

4. 9월 신청(올해 마감)과 11월 고지 일정

합산배제나 과세특례를 적용받으려는 납세자는 2026년 9월 16일부터 9월 30일까지 홈택스 또는 서면으로 신고·신청해야 했고, 올해 기간은 9월 30일로 끝났습니다. 국세청은 이 기간에 들어온 신청을 11월 정기고지에 반영한다고 안내했습니다.

신청 대상에는 합산배제 임대주택과 사원용주택등뿐 아니라 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등 1세대 1주택자 판단 특례 대상도 포함됩니다. 부부 공동명의 1주택자 특례와 보유기간 계산 특례도 같은 기간에 신청하며, 이미 신청한 내용에 변동이 없으면 다음 연도부터 다시 내지 않아도 됩니다.

홈택스는 로그인 후 화면 하단 「세무 업무 가이드맵(Map)」에서 「종합부동산세」로 들어가면 모의계산 같은 도움 자료를 쓸 수 있습니다. 기간을 놓쳤을 때 12월 신고기간(12월 1일~15일)에 특례를 적용해 신고할 수 있는지는 2026년 국세청 안내 자료에서 확인하지 못했습니다.

신청하지 못했거나 요건을 잘못 판단했다면 11월 고지서가 예상과 다르게 나올 수 있습니다. 이 경우 납부만 서두르기보다 홈택스 모의계산으로 세액을 비교하고, 관할 세무서나 국세상담센터(국번 없이 126)에 정정 가능 여부를 먼저 물어보세요.

5. 12월 납부와 분납 확인

종합부동산세는 매년 12월 1일부터 12월 15일까지 납부하는 것이 원칙입니다. 종부세법 제16조는 납부기간 시작 5일 전까지 고지서를 발급하도록 정하고 있고, 국세청은 올해 고지서를 11월 22일경 보낼 예정이라고 안내했습니다.

납부할 세액이 250만 원을 초과하면 분납할 수 있습니다. 250만 원 초과 500만 원 이하라면 250만 원을 초과하는 금액을 나누어 낼 수 있고, 500만 원을 초과하면 세액의 50% 이하 금액을 납부기한 이후 6개월 안에 분납할 수 있습니다.

종부세에는 세액의 20%인 농어촌특별세가 함께 붙고, 250만 원 기준에는 농어촌특별세가 들어가지 않습니다. 종부세를 분납하면 농어촌특별세도 같은 비율로 나눠 낼 수 있고, 분납은 납부기한인 12월 15일까지 신청해야 합니다.

1세대 1주택자(공동명의 1주택자 포함)는 요건을 갖추면 납부유예도 신청할 수 있습니다. 과세기준일 현재 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유했고, 직전 과세기간 총급여 7천만 원 이하(또는 종합소득금액 6천만 원 이하)이며, 올해 주택분 종부세가 100만 원을 넘어야 합니다. 납부기한 만료 3일 전까지 담보를 제공해 신청하고, 나중에 주택을 팔거나 증여하거나 상속이 개시되면 유예된 세액과 이자상당가산액을 내야 합니다.

6. 2027년 개편 정부안도 알아 두기

재정경제부는 2026년 8월 3일 「2026년 세제개편안」을 발표했고, 9월 1일 국무회의에서 정부안을 확정하고 9월 3일까지 국회에 제출해 정기국회 심사를 받겠다고 밝혔습니다. 종부세는 2027년부터 2년간 단계적으로 바꾸는 계획이지만, 국회에서 법이 개정돼야 확정되는 정부안입니다.

올해 11월 고지분(2026년 귀속)은 이 글에서 정리한 현행 기준으로 계산합니다. 재정경제부 설명 자료와 수정안에 담긴 주요 내용은 다음과 같습니다.

• 실거주 1세대 1주택 기본공제 12억 원 → 14억 원(비거주 1주택은 수정안에서 12억 원 유지)
• 1주택 세액공제를 보유기간 기준에서 거주기간 기준으로 바꾸고 공제액 한도 신설(2027년 800만 원, 2028년 이후 600만 원)
• 세율 체계를 주택 수 기준에서 주택 가액 기준으로 전환, 3주택 이상 보유 시 공정시장가액비율 60% → 80%
• 세부담 상한은 처음 발표한 200% 인상안을 거두고 150% 유지

국회 논의 과정에서 수치와 시행 시기가 달라질 수 있으니, 연말 세법 개정 결과를 다시 보고 내년 계획을 세우세요.

7. 11월 고지서 체크리스트

고지서를 받으면 세액만 보지 말고 다음 항목부터 비교하세요. 6월 1일 당시의 보유 주택과 고지서에 표시된 주택 목록이 같은지가 첫 번째입니다.

• 과세기준일인 2026년 6월 1일 현재 주택 수
• 1세대 1주택 기본공제 12억 원 적용 여부
• 공정시장가액비율 60% 적용 여부
• 고령자 공제율과 장기보유 공제율
• 일시적 2주택·상속주택 특례 신청 반영 여부
• 고지세액과 농어촌특별세 금액
• 12월 15일까지의 납부기한과 분납 가능 여부

특히 공동명의 1주택자는 단순히 12억 원 공제만 비교하면 안 됩니다. 공동명의로 각자 9억 원씩 공제받는 방식과 한 명을 납세의무자로 정해 1세대 1주택자 방식을 적용하는 경우를 홈택스 모의계산으로 비교해야 합니다. 2026년 귀속분부터는 지분율과 관계없이 부부가 합의로 납세의무자를 정할 수 있게 바뀌었지만, 이 특례의 신청·변경 기간도 9월 30일에 끝났습니다.

정리하면 2026년 종부세 확인 순서는 주택 수 확인 → 1세대 1주택 여부 확인 → 12억 원 기본공제 확인 → 고령자·장기보유 공제 확인 → 특례 신청 반영 여부 확인 → 12월 납부 또는 분납 결정입니다. 숫자가 예상과 다르면 공시가격보다 먼저 특례와 공제 적용 여부를 살펴보세요.

면책 고지: 이 글은 2026년 10월 1일 확인한 국세청 안내와 법령, 재정경제부 자료를 바탕으로 직접 공부하며 정리한 내용입니다. 개인별 세액과 신청 가능 여부는 주택 보유 형태, 세대 구성, 공시가격, 특례 요건에 따라 달라질 수 있으므로 최종 판단은 국세청 또는 세무 전문가에게 확인하세요.