장기주택저당차입금 이자 소득공제 요건과 한도
2026년 10월 13일 기준으로 확인하면, 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제는 근로소득이 있는 무주택 또는 1주택 세대의 세대주가 받고, 요건을 갖춘 세대원도 받을 수 있습니다(일용근로자 제외). 취득 당시 주택의 기준시가가 6억원 이하이고, 대출 상환기간과 상환방식 요건을 충족해야 합니다.
공제한도는 2024년 1월 1일 이후 지급하는 이자상환액부터 상환 조건에 따라 연 600만~2,000만원으로 올라갔습니다. 다만 실제로 돌려받는 세금이 이자상환액 전부와 같다는 뜻은 아니며, 근로소득금액에서 빼는 소득공제라는 점부터 구분해야 합니다.
1. 장기주택저당차입금 소득공제 대상
이 제도는 주택담보대출을 받았다는 이유만으로 적용되지 않습니다. 근로소득이 있는 거주자가 본인 명의로 주택을 취득하고, 그 주택에 저당권을 설정해 금융회사 등이나 주택도시기금에서 장기대출을 받아 이자를 지급한 경우가 기본 대상입니다.
소득세법 제52조 제5항은 주택을 소유하지 않았거나 1주택을 보유한 세대의 세대주를 대상으로 정하고, 세대주 여부는 과세기간 종료일(12월 31일) 현재 상황으로 판정합니다. 관련 법령은 국가법령정보센터 소득세법 제52조에서 확인할 수 있습니다.
주택 수는 본인만 따로 보지 않고 세대 기준으로 판단합니다. 세대 구성원이 보유한 주택을 포함해 과세기간 종료일 현재 2주택 이상이면 공제를 받을 수 없고, 연중에 2주택이었더라도 12월 31일 현재 1주택이면 공제 대상입니다.
공제 대상은 주택이며, 국세청 안내는 주거용 오피스텔을 장기주택저당차입금 공제 대상에 포함하지 않는다고 적고 있습니다. 오피스텔이 들어가는 것은 국민주택규모 주택을 빌릴 때 받는 주택임차차입금 원리금 상환액 공제 쪽입니다.
2. 주택 가격과 대출 요건
2024년 1월 1일 이후 취득한 주택은 취득 당시 기준시가가 6억원 이하이어야 합니다. 여기서 보는 가격은 현재 시세가 아니라 소득세법 제99조에 따른 기준시가이며, 공시가격이 나오기 전에 차입했다면 차입 뒤 처음 공시된 가격을 기준시가로 봅니다.
2023년 12월 31일 이전에 취득한 주택은 개정 법(2023년 12월 31일 공포) 부칙에 따라 종전 기준을 따릅니다. 국세청 연혁표로는 2019~2023년 차입분 5억원, 2014~2018년 차입분 4억원이므로, 오래전에 받은 대출이라면 취득·차입 연도의 기준부터 확인해야 합니다.
대출은 주택에 저당권을 설정하고 금융회사 등 또는 주택도시기금에서 받아야 합니다. 소득세법 시행령 제112조에 따라 소유권이전등기나 보존등기일부터 3개월 이내에 차입해야 하고, 대출을 받은 사람(채무자)이 저당권이 설정된 주택의 소유자여야 합니다.
상환기간은 15년 이상이 기본이고, 10년 이상 15년 미만 대출은 고정금리 또는 비거치식 분할상환 조건을 갖춰야 600만원 한도로 공제됩니다. 집을 사면서 전 소유자의 대출을 그대로 인수했다면 3개월 요건은 적용하지 않고, 상환기간은 전 소유자가 처음 빌린 날부터 셉니다.
완공 전 주택을 분양받은 경우도 있습니다. 무주택 세대주가 가격 6억원 이하인 주택분양권(조합원입주권 포함)을 취득하고 완공 때 장기주택저당차입금으로 전환하는 조건으로 대출받았다면, 차입일부터 소유권보존등기일까지 그 대출을 장기주택저당차입금으로 봅니다. 다만 분양권을 둘 이상 보유한 기간이 속한 해에는 공제되지 않습니다.
3. 2024년 이후 공제한도
2024년 1월 1일 이후 지급하는 이자상환액부터 공제한도가 확대됐습니다. 2023년 이전에 받은 대출이라도 2024년 이후 낸 이자에는 새 한도가 적용되며, 소득세법 제52조 제5항 단서와 제6항의 한도는 아래와 같습니다.
| 상환기간 | 상환방식 | 연간 공제한도 |
|---|---|---|
| 15년 이상 | 고정금리이고 비거치식 분할상환 | 2,000만원 |
| 15년 이상 | 고정금리 또는 비거치식 분할상환 | 1,800만원 |
| 15년 이상 | 그 밖의 방식 | 800만원 |
| 10년 이상 | 고정금리 또는 비거치식 분할상환 | 600만원 |
고정금리 방식은 차입금의 70% 이상에 대한 이자를 상환기간 동안 고정금리로 내는 것이며, 5년 이상 단위로 금리를 바꾸는 대출도 포함됩니다. 비거치식 분할상환은 이자만 내는 거치기간이 1년 이내이고 매년 시행령이 정한 금액 이상을 갚는 방식이라, 상품 이름에 고정금리가 들어간다고 해서 가장 높은 한도가 자동 적용되지는 않습니다.
이 한도는 장기주택저당차입금 이자만의 한도가 아닙니다. 주택임차차입금 원리금 상환액 공제와 주택청약종합저축 소득공제를 더한 합계가 위 한도를 넘으면 넘는 금액은 공제되지 않습니다(소득세법 제52조 제5항 단서). 청약통장 공제 계산은 청약통장 월 납입 인정액과 소득공제 글에 정리했습니다.
4. 세대주가 아니거나 대출을 갈아탄 경우
세대주가 아니어도 무조건 제외되는 것은 아닙니다. 세대주가 주택임차차입금 원리금 상환액·장기주택저당차입금 이자상환액·주택청약종합저축 공제를 받지 않으면, 근로소득이 있는 세대원도 공제받을 수 있습니다.
이때 세대원은 본인 명의 주택에 대해 다른 요건을 모두 갖추고 그 주택에 실제로 거주해야 합니다(세대주는 실제 거주 여부와 관계없이 적용). 국세청은 세대주인 남편이 공제를 받지 않았다고 해서 남편 소유 주택의 이자를 세대원인 배우자가 공제받을 수는 없다고 안내합니다. 월세 세액공제의 세대원 요건도 비슷한 구조라 월세 세액공제 조건과 받는 법 글을 함께 보면 됩니다.
대출을 다른 금융회사로 갈아탄 경우에도 공제가 끊긴다고 단정할 수 없습니다. 금융회사가 기존 대출 잔액을 직접 상환하거나, 신규 대출로 기존 잔액을 즉시 상환하고 같은 주택에 저당권을 설정하는 방식이면 이전 후 대출도 장기주택저당차입금으로 봅니다.
다만 이전한 대출은 상환기간이 15년 이상이어야 하고, 상환기간은 기존 대출을 최초로 차입한 날부터 셉니다. 공제 대상도 기존 대출 잔액까지라서 갈아타면서 늘린 금액의 이자는 빠지므로, 기존 대출의 최초 차입일과 원금잔액 자료를 함께 보관하세요.
5. 2027년부터 붙을 수 있는 실거주 요건
재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 「2026년 세제개편안」에는 이 공제에 실거주 요건을 더하는 안이 들어 있습니다. 과세기간 종료일 기준으로 세대 구성원 전원이 저당을 설정한 주택에 실제 거주해야 공제하고, 취학·질병 요양 같은 부득이한 경우는 예외로 두는 내용입니다.
적용 예정 시점은 2027년 1월 1일 이후 지급하는 이자분부터이고, 2026년 12월 31일 이전에 설정한 주택저당은 2027~2029년 이자분까지 종전 규정을 적용하는 경과조치가 붙어 있습니다. 공제한도(600만~2,000만원)와 기준시가 6억원 요건은 바뀌지 않는 안입니다.
정부안은 9월 1일 국무회의에서 확정됐고, 10월 13일까지 국회 의결 여부는 확인하지 못했습니다. 2026년에 낸 이자는 현행 규정으로 판단하면 되며, 다른 항목의 변화는 2026 세제개편안 개인 재테크 변화 글에 모아 두었습니다.
6. 연말정산 서류와 확인 순서
연말정산 때는 「장기주택저당차입금 이자상환증명서」와 주민등록표등본, 등기부등본 등 주택의 가액을 확인할 수 있는 서류를 회사에 냅니다. 국세청 안내에 따르면 이자상환증명서는 연말정산 간소화 서비스에서 조회할 수 있고, 조회되지 않으면 대출받은 금융회사 등에서 발급받습니다.
- 장기주택저당차입금 이자상환증명서
- 주민등록표등본
- 등기부등본 등 주택의 가액을 확인할 수 있는 서류
- (대출을 옮기거나 연장한 경우) 이자상환증명서에 이전 전 대출 명세가 적혀 있는지
이자상환증명서 서식(소득세법 시행규칙 별지 제44호의4서식)에는 상환유형별 공제한도와 함께, 금융회사 간 직접 상환으로 대출을 옮기거나 상환기간을 연장했을 때 기존 대출의 금융회사·상환기간·원금잔액을 적는 칸이 있습니다. 서류 목록은 국세청 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 안내에 있고, 10월에 미리 볼 다른 공제는 연말정산 10월 점검, 신용카드 25% 문턱 글에 정리했습니다.
증명서의 상환유형·공제한도가 실제 계약 조건과 다르게 보인다면 금융회사에 고정금리·비거치식 여부와 상환기간 산정 기준을 다시 문의하세요. 요건에 해당하는지 애매하면 국세상담센터(국번 없이 126)에 물어볼 수 있고, 확인되지 않은 조건을 임의로 적용해 공제받으면 나중에 공제가 조정될 수 있습니다.
7. 소득공제 요건 체크리스트
아래 항목에 모두 문제가 없는지 순서대로 확인하면 됩니다.
- 근로소득이 있는 거주자인가(일용근로자 제외)
- 12월 31일 현재 세대의 주택이 없거나 1채인가
- 세대원이라면 세대주가 주택자금 공제를 받지 않고, 본인이 그 주택에 실제 거주하는가
- 주택 취득 당시 기준시가가 그 시기 기준(2024년 이후 취득분 6억원) 이하인가
- 본인 명의 주택에 저당권을 설정하고, 등기일부터 3개월 이내에 본인이 차입했는가
- 금융회사 등 또는 주택도시기금에서 받은 대출인가
- 상환기간이 15년 이상인가, 또는 10년 이상 고정금리·비거치식 조건을 충족하는가
- 이자상환증명서와 주민등록표등본 등 서류를 준비했는가
핵심은 주택 취득 당시 가격 기준, 연말 기준 세대의 주택 수, 대출의 상환기간과 방식입니다. 이 세 가지를 먼저 확인한 뒤 연말정산 간소화 자료와 금융회사 증명서를 대조하면 공제 가능 여부를 훨씬 정확하게 판단할 수 있습니다.
