청약 가점 계산법 무주택기간 부양가족 통장

청약 가점은 무주택기간 32점, 부양가족 35점, 청약통장 가입기간 17점을 합산해 최대 84점으로 계산합니다. 먼저 입주자모집공고에서 민영주택 가점제 물량인지 확인한 뒤, 청약홈 「청약가점계산기」에 세 항목을 입력하면 됩니다.

다만 계산기에 숫자만 넣으면 틀리기 쉽습니다. 무주택기간은 만 30세가 되는 날(그 전에 혼인했다면 혼인신고일)부터 세고, 부양가족은 주민등록 등재 기간과 주택 보유 여부까지 함께 봐야 하거든요.

2026년 10월 15일 기준으로 국가법령정보센터의 「주택공급에 관한 규칙」(2026년 6월 15일 시행본) 본문·별표 1과 한국부동산원 청약홈의 청약가점계산기 안내를 대조해 정리했습니다. 실제 신청 때는 해당 단지의 입주자모집공고를 최종 기준으로 삼으세요.

청약 가점 84점 구성

청약 가점은 시험 점수처럼 세 과목을 더하는 방식입니다. 무주택으로 지낸 기간이 길수록, 인정되는 부양가족이 많을수록, 청약통장을 오래 유지할수록 점수가 올라갑니다.

부양가족 점수는 0명이어도 5점이 시작점입니다. 배우자는 부양가족 1명으로 포함되지만, 부모나 자녀는 별도의 인정 조건을 통과해야 합니다.

이 점수는 모든 청약에 똑같이 적용되지 않습니다. 공공주택, 특별공급, 민영주택 추첨제는 별도 기준을 사용하므로 청약 신청 전에 공급 유형부터 구분하세요.

민영주택 1순위에서 가점제로 뽑는 비율도 지역과 면적에 따라 다릅니다. 규칙 제28조에 따르면 투기과열지구는 전용 60㎡ 이하 40%, 60㎡ 초과 85㎡ 이하 70%, 85㎡ 초과 80%이고, 청약과열지역(조정대상지역)은 각각 40%, 70%, 50%입니다. 그 밖의 지역 85㎡ 이하는 40% 이하에서 시장·군수·구청장이 정해 공고하고, 85㎡ 초과는 일부 예외를 빼면 추첨으로 뽑습니다.

2025년 10월 15일 「주택시장 안정화 대책」은 서울 25개 자치구 전체와 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 지정했고, 다음 날부터 효력이 생겼습니다. 다만 이 대책 발표 자료와 2026년 6월 15일 시행 규칙에서 가점제 비율 자체를 바꾼 내용은 찾지 못했어요. 지금도 이 지역들이 규제지역으로 남아 있는지는 확인하지 못했으니, 신청 단지 공고문에 적힌 가점제·추첨제 물량을 기준으로 삼으세요.

또 입주자모집공고일 현재 1주택 세대에 속한 사람과 과거 2년 안에 가점제로 당첨된 사람의 세대에 속한 사람은 1순위 가점제 대상에서 빠지고 추첨 대상이 됩니다(별표 1 비고 1). 다만 그 밖의 지역에서 시장·군수·구청장이 비율을 정한 85㎡ 이하 물량은 1주택 세대도 가점제 대상에 포함돼요(제28조제6항).

무주택기간 계산 기준

무주택기간은 청약 신청자의 나이가 만 30세가 되는 날부터 계속해서 무주택인 기간입니다. 만 30세 전에 혼인했다면 혼인신고일이 시작점이 됩니다. 만 30세 미만 미혼이거나 유주택이면 청약홈 계산기에서 무주택기간은 0점으로 선택해요.

예를 들어 1995년 8월 20일생 미혼이라면 만 30세가 되는 날은 2025년 8월 20일입니다. 입주자모집공고일이 2026년 10월 15일이고 그 사이 계속 무주택이었다면 1년 이상 2년 미만 구간이라 4점입니다. 기간은 청약 신청일이 아니라 공고일까지 셉니다.

만 30세 전에 혼인신고를 했다면 생년월일이 아니라 혼인신고일을 봅니다. 결혼식을 올린 날짜나 동거를 시작한 날짜가 아니라 혼인관계증명서에 혼인신고일로 등재된 날이 기준입니다.

계산 대상은 신청자 혼자만이 아닙니다. 무주택으로 인정받으려면 입주자모집공고일 현재 세대원 모두가 주택을 소유하지 않아야 하고, 무주택기간은 신청자와 배우자를 기준으로 셉니다. 신청자나 배우자가 주택을 가졌던 적이 있다면 그 주택을 처분한 뒤 무주택자가 된 날부터 세고, 두 번 이상이면 가장 최근에 무주택자가 된 날이 기준입니다.

무주택기간 점수표

청약홈 계산기 안내는 처분 뒤 무주택자가 된 날과 만 30세가 되는 날(또는 혼인신고일) 중 늦은 날부터 센다고 설명하고, 배우자가 결혼 전에 매도한 주택은 산정에서 뺀다고 적어 두었습니다. 과거 주택 보유 이력이 있다면 청약홈의 주택소유확인 결과와 등기·처분 자료를 함께 대조하세요.

소형·저가주택 예외

주택을 한 채 보유하고 있어도 가점제에서 무주택으로 인정되는 예외가 있습니다. 대표적인 것이 면적과 가격이 기준 이하인 소형·저가주택 등입니다.

현행 규칙 제53조제9호는 주택 유형에 따라 기준을 나눕니다. 아파트(분양권 포함)는 주거전용면적 60㎡ 이하이면서 가격이 1억 원(수도권 1억 6천만 원) 이하일 때, 단독·다가구·연립·다세대 주택과 도시형 생활주택은 85㎡ 이하이면서 3억 원(수도권 5억 원) 이하일 때 해당합니다. 비아파트 기준은 2024년 12월 18일 개정 이후 모집공고분부터 적용돼요.

이 예외는 세대가 소형·저가주택 등을 1호 또는 1세대만 소유한 경우에만 적용됩니다. 두 채 이상이면 예외가 아니에요.

가격은 현재 시세가 아닙니다. 공고일 뒤에 처분하면 공고일에 가장 가까운 날 공시된 주택공시가격, 공고일 전에 처분했다면 처분일 이전 공시가격 중 처분일에 가장 가까운 것, 분양권은 공급계약서의 공급가격(선택품목 제외)을 씁니다(별표 1 제1호가목). 부동산 앱의 실거래가만 보고 무주택으로 계산하면 안 됩니다.

만 60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 가진 주택은 신청자의 무주택 판단에서 빼 줍니다(제53조제6호). 다만 이 예외는 부양가족을 셀 때 적용하지 않고, 특별공급에서도 일부 적용되지 않으니 항목마다 따로 확인하세요.

부양가족 인정 기준

부양가족 수는 신청자 본인을 빼고 계산합니다. 배우자, 직계존속, 직계비속이 기본 대상이지만 가족관계만으로 자동 인정되는 것은 아닙니다.

배우자는 주민등록이 분리돼 있어도 부양가족에 포함됩니다. 배우자의 부모·조부모도 아래 직계존속 요건을 채우면 넣을 수 있어요.

직계존속인 부모와 조부모는 공고일 현재 신청자가 세대주이고, 공고일 기준 최근 3년 이상 계속 신청자 또는 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재돼 있어야 부양가족으로 봅니다. 청약홈은 배우자와 세대가 분리된 경우 배우자가 세대주여야 한다고 안내해요. 중간에 주소를 옮겼다면 등재 기간이 끊겼는지 확인하세요.

직계존속과 그 배우자 중 한 명이라도 주택을 가지고 있으면 두 사람 모두 부양가족에서 빠집니다. 만 60세 이상이라 무주택 판단에서 빼 주는 예외도 부양가족을 셀 때는 쓰지 않아요(별표 1 제1호라목). 청약홈 계산기는 그 주택이 소형·저가주택 등 제53조의 다른 예외에 해당하면 부양가족으로 인정한다고 안내합니다.

직계비속은 같은 세대별 주민등록표에 등재된 미혼 자녀로 한정하고, 부모가 모두 사망한 손자녀도 포함됩니다. 만 30세 이상 미혼 자녀는 공고일 기준 최근 1년 이상 계속 같은 주민등록표에 올라 있어야 해요. 청약홈은 외국인 가족과 일정 기간 넘게 해외에 머문 가족도 부양가족에서 뺀다고 안내합니다.

청약통장 가입기간 계산

청약통장 가입기간 점수는 최대 17점입니다. 통장을 오래 보유했는지가 기준이며, 납입액이나 매월 납입 횟수 자체를 이 항목의 점수로 더하는 방식은 아닙니다.

가입기간은 청약 신청자가 기억하는 날짜보다 청약홈에 표시되는 가입일을 우선해서 입력하세요. 통장 종류나 금액을 바꾸거나 명의를 변경해도 최초 가입일을 기준으로 셉니다(별표 1 제1호다목). 미성년자일 때 가입한 기간은 모두 합쳐 최대 5년까지만 인정돼요(제10조제6항).

2024년 3월 25일 이후 모집공고분부터는 배우자 청약통장 가입기간의 50%에 해당하는 기간으로 계산한 점수를 최대 3점까지 더할 수 있습니다. 배우자가 2년 이상 가입했다면 50%가 1년 이상이라 3점이고, 본인 점수와 합쳐도 17점을 넘지 못합니다(별표 1 비고 2).

가입기간은 동점자를 가를 때도 쓰입니다. 가점이 같으면 청약통장 가입기간이 긴 사람이 당첨되고, 가입기간까지 같으면 추첨해요(제28조제7항). 가점제에서 떨어진 신청자는 따로 신청하지 않아도 추첨제 대상에 들어갑니다.

신청 전 가점 계산 순서

세 항목 모두 청약 신청일이 아니라 입주자모집공고일 현재를 기준으로 판단하므로 공고일부터 확인합니다. 그다음 순서는 이렇게 잡으면 됩니다.

1. 청약홈 「청약자격확인 → 주택소유확인」으로 세대원 주택 소유 이력 조회
2. 만 30세가 되는 날과 혼인신고일 중 시작점 정하기
3. 신청자·배우자의 주택 보유와 처분 날짜 정리
4. 부모·조부모의 주민등록 등재 기간과 세대주 여부 점검
5. 자녀의 혼인 여부와 주민등록 등재 기간 점검
6. 「청약자격확인 → 청약통장 → 가입내역」에서 본인 가입일 조회, 배우자 가입기간도 따로 확인
7. 「공고단지 청약연습 → 청약가점계산기」에 입력한 뒤 공고문 기준과 대조

청약 신청서에 가점을 잘못 적으면 당첨된 뒤 부적격 당첨자로 통보되고, 소명기간에 정당함을 소명하지 못하면 당첨이 취소됩니다. 취소된 사람은 당첨일부터 수도권 1년, 수도권 밖 6개월(투기과열지구·청약과열지역은 1년), 위축지역 3개월 동안 다른 분양주택에 당첨될 수 없어요(제58조). 같은 순위에서 다시 계산한 가점이 당첨 점수 이상이면 당첨자로 인정되는 예외가 있지만, 청약홈 계산기 화면에도 착오 신청의 책임은 청약자 본인에게 있다고 적혀 있습니다.

특히 부모를 부양가족으로 넣는 경우에는 주민등록표 등·초본으로 3년 이상 연속 등재 여부를 확인하고, 가족관계증명서와 주택소유 관련 자료도 준비하세요. 최종 서류는 단지별 입주자모집공고에서 요구하는 서류 목록을 따릅니다.

가점 계산의 핵심은 세 숫자를 단순히 더하는 데 있지 않습니다. 공고일 기준일, 무주택기간의 시작점, 부양가족의 실제 인정 여부를 먼저 확정해야 계산 결과가 맞습니다.

주택 소유로 보지 않는 예외 전체는 청약 신청할 때 무주택자 기준 알아보기 글에 정리돼 있습니다. 그 글의 소형·저가주택 금액은 이후 개정으로 바뀌었으니 금액은 이 글의 현행 기준을 보세요. 청약통장 납입액과 소득공제는 청약통장 월 납입 인정액과 소득공제, 매달 얼마씩 넣을지는 청약통장 월 납입 인정액 25만원, 얼마씩 넣을까에서 이어서 볼 수 있습니다.

이 글은 2026년 10월 15일 확인한 법령과 공식 안내를 바탕으로 직접 공부하며 정리한 내용입니다. 개인의 세대 구성과 주택 보유 이력에 따라 결과가 달라질 수 있으니, 실제 청약 전에는 청약홈과 해당 단지 공고문을 최종 기준으로 삼으세요.