전세 계약 전 등기부등본 갑구 을구 보는 법

전세 계약 전에는 등기부등본을 한 번만 보면 부족합니다. 계약 전과 계약 당일, 잔금 지급 직전에 같은 주소의 등기사항을 다시 확인하고, 표제부에서 집을 맞춘 뒤 갑구와 을구 순서로 권리관계를 읽어야 합니다.

이 글은 2026년 10월 17일 기준으로 대법원 인터넷등기소, 국토교통부 전세 계약 유의사항, 주택도시보증공사 안내와 법령 원문을 대조해 정리했습니다. 등기부등본의 공식 명칭은 등기사항증명서입니다.

등기사항전부증명서 발급 방법

대법원 인터넷등기소의 부동산 등기기록 열람·발급 메뉴에서 소재지 주소로 집을 찾아 신청합니다. 메뉴 이름과 검색 화면은 사이트 개편에 따라 바뀔 수 있습니다.

전세 계약을 검토하는 단계라면 먼저 열람을 이용해도 됩니다. 제출용 서류가 필요하거나 계약 관련 증빙으로 남겨야 한다면 발급을 선택하세요.

「등기사항증명서 등 수수료규칙」(2025년 8월 1일 시행) 제2조와 제3조 기준 금액입니다. 인터넷 열람은 1건당 700원, 인터넷·무인발급기 발급은 1통당 1,000원이고 등기소 창구에서는 열람·발급 모두 1,200원입니다.

다만 법원행정처가 2026년 9월 28일 인터넷 열람을 1,100원, 인터넷 발급을 1,400원으로 올리는 개정안을 입법예고했다는 보도가 있어, 확정되면 금액이 바뀔 수 있습니다. 확정 여부와 시행일은 확인하지 못했습니다.

인터넷으로 발급한 증명서는 등기소에서 발급한 증명서와 같은 효력이 있다고 안내돼 있습니다. 대법원 인터넷등기소와 인터넷 열람·발급 안내에서 확인할 수 있습니다.

증명서 종류는 등기사항전부증명서를 고르고, 그중 말소된 권리까지 보여 주는 말소사항 포함 형태를 선택하세요. 현재 유효사항 형태는 지금 살아 있는 권리만 빠르게 볼 때 쓰지만, 전세 계약 전에는 과거 권리 변동까지 보는 편이 안전합니다.

표제부에서 계약할 집 맞추기

표제부는 등기부의 주소표입니다. 여기서 건물의 소재지, 건물번호, 구조와 면적, 대지권 표시를 계약서와 맞춰 봅니다.

아파트나 오피스텔처럼 집합건물이라면 동·층·호수가 계약서와 일치해야 합니다. 중개대상물 확인설명서, 임대인이 보여준 집의 호수, 등기사항증명서의 표시가 다르면 계약을 멈추고 이유부터 확인하세요.

토지와 건물의 등기가 따로 되어 있는 단독주택이나 다가구주택은 확인할 내용이 더 많습니다. 건물 등기부만 보지 말고 토지 등기부와 건축물대장, 선순위 임차인 관련 자료까지 확인해야 권리관계를 제대로 파악할 수 있습니다.

쉽게 말하면 표제부는 택배 송장의 주소와 같습니다. 주소가 다르면 갑구와 을구가 깨끗해 보여도 내가 계약하려는 집을 확인한 것이 아닙니다.

갑구에서 소유자와 위험 권리 확인

갑구에는 소유권과 소유권에 관한 변동 사항이 기록됩니다. 가장 먼저 마지막 소유자가 계약서의 임대인과 같은 사람인지 확인하세요.

공동소유라면 소유자 전원의 동의와 서명이 필요한지 확인해야 합니다. 법인 소유 주택은 대표자 개인이 아니라 법인 명의와 대표권한을 따로 확인하는 절차가 필요합니다.

갑구에 아래 권리가 보이면 단순히 이름만 보고 지나가면 안 됩니다.

• 가압류: 돈을 받을 권리가 있는 사람이 재산을 임의로 처분하지 못하게 묶어 두는 절차입니다.
• 압류: 체납 세금이나 집행할 수 있는 채권을 받기 위해 국가나 채권자가 재산 처분을 금지하는 조치입니다.
• 가처분: 소유권 이전이나 처분을 둘러싼 분쟁에서 임시로 처분을 제한하는 절차입니다.
• 가등기: 장래에 소유권 이전 같은 본등기를 하기 위한 청구권을 미리 보전해 두는 등기로, 본등기가 되면 순위가 가등기 시점으로 올라갑니다.
• 경매개시결정: 법원이 경매 절차를 시작했다는 표시로, 계약하려는 집이 이미 경매에 들어갔다는 뜻입니다.
• 신탁등기: 부동산 소유권이 수탁자에게 이전된 상태일 수 있어 계약 권한을 별도로 확인해야 합니다.

신탁등기가 있다면 임대인이 원래 소유자였다는 이유만으로 계약하면 안 됩니다. 신탁회사인 수탁자의 동의가 있는지, 누구에게 임대 권한이 있는지, 신탁원부에 어떤 내용이 적혀 있는지 확인해야 하고요.

주택도시보증공사는 신탁등기 주택의 경우 신탁원부 확인이 필요하다고 안내합니다. 주택도시보증공사 신탁회사의 동의 없는 계약 안내도 함께 보세요.

신탁원부나 권리관계가 이해되지 않는 상태라면 계약을 서두르지 않는 편이 낫습니다. 임대인이 신탁등기를 나중에 말소하겠다고 해도, 실제 말소 사실을 잔금 전에 등기사항증명서로 다시 확인해야 합니다.

을구에서 근저당과 전세권 읽기

을구에는 소유권 이외의 권리가 주로 기록됩니다. 전세 계약에서는 근저당권, 전세권, 지상권 등이 있는지 먼저 봅니다.

근저당권은 집을 담보로 돈을 빌렸다는 뜻입니다. 등기부에 적힌 채권최고액은 실제 대출 잔액이 아니라, 채권자가 이 근저당권으로 우선변제를 받을 수 있는 한도입니다. 「민법」 제357조 제2항에 따라 이자도 이 최고액 안에 포함됩니다.

금융회사는 흔히 대출 원금보다 높게(원금의 110~130% 수준으로 알려져 있습니다) 채권최고액을 잡지만, 법으로 정한 비율은 아닙니다. 그래서 채권최고액이 1억 3,000만 원이라고 해서 실제 대출금이 정확히 1억 3,000만 원이라는 뜻은 아닙니다.

반대로 실제 채무가 적어 보인다는 임대인의 말만으로 근저당권이 사라지는 것도 아니므로, 말소등기가 확인되기 전까지는 등기된 권리로 계산해야 합니다. 「민법」 제357조는 근저당권을 담보할 채무의 최고액을 정하고 채무 확정을 장래에 보류하는 저당권으로 규정합니다.

근저당권이 있다고 해서 모든 전세 계약이 곧바로 불가능한 것은 아닙니다. 다만 주택 가격, 선순위 권리, 보증금 규모, 다른 임차인의 보증금까지 함께 따져야 하므로 등기부의 채권최고액 하나만 보고 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.

계약 당일과 잔금 직전 재확인

계약 전에 확인한 등기부가 잔금일에도 그대로라는 보장은 없습니다. 계약 후 새 근저당권이 설정되거나 소유권이 바뀔 수 있기 때문입니다.

국토교통부 전세 계약 유의사항은 계약 체결 전뿐 아니라 계약 체결 후와 잔금 지급 전에도 등기부등본을 다시 확인하도록 안내합니다. 따라서 잔금을 보내기 직전에 인터넷등기소에서 같은 주소를 다시 검색하세요. 국토교통부 전세 계약 유의사항에 계약 단계별 확인 항목이 정리돼 있습니다.

재확인할 때는 표제부의 주소, 갑구의 소유자와 처분 제한 권리, 을구의 근저당·전세권 순서를 다시 비교합니다. 계약서 특약에 임대인이 잔금 지급일까지 새로운 담보권을 설정하지 않고, 기존 권리를 말소한다는 내용을 넣었다면 실제 등기 변동까지 확인해야 합니다.

전입신고와 확정일자는 등기부 확인을 대신하는 절차가 아닙니다. 「주택임대차보호법」 제3조에 따라 주택 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 등기부를 확인한 뒤 전입신고와 확정일자를 어떤 순서로 처리할지는 전입신고 확정일자 순서와 대항력에서 이어서 확인할 수 있습니다.

전세 계약 전 체크리스트

등기부등본을 볼 때는 처음부터 모든 법률용어를 해석하려 하기보다 아래 순서대로 표시된 내용을 확인하면 됩니다.

1. 인터넷등기소에서 정확한 동·층·호수의 등기사항전부증명서를 열람합니다.
2. 표제부의 주소와 면적을 계약서, 중개대상물 확인설명서와 맞춥니다.
3. 갑구에서 마지막 소유자와 임대인의 이름을 비교합니다.
4. 갑구의 가압류·압류·가처분·신탁등기를 확인합니다.
5. 을구의 근저당권·전세권과 채권최고액, 설정 순서를 확인합니다.
6. 신탁등기가 있으면 신탁원부와 수탁자의 임대 동의 여부를 확인합니다.
7. 계약 당일과 잔금 직전에 등기사항을 다시 열람합니다.
8. 권리관계가 설명과 다르거나 이해되지 않으면 잔금을 보내지 않고 계약 진행을 멈춥니다.

등기부등본은 집의 현재 권리관계를 보여 주는 자료이지, 보증금 반환을 보장하는 문서는 아닙니다. 보증금 회수 장치는 전세보증금 반환보증 가입 기준과 거절 사유에서 따로 확인하세요. 특히 다가구주택처럼 다른 세입자의 보증금까지 영향을 주는 유형은 등기부만으로 판단하기 어려우므로 추가 확인이 필요합니다.

면책 고지: 이 글은 전세 계약 전 등기사항증명서를 읽는 방법을 정리한 정보성 글입니다. 실제 계약의 안전성은 주택 유형, 시세, 선순위 임차인, 세금 체납, 계약 당사자와 특약에 따라 달라질 수 있으므로 중요한 계약 전에는 공인중개사, 법무사 또는 변호사에게 별도 확인을 받으세요.