부동산 중개보수 상한요율 계산

부동산 중개보수는 거래금액에 해당 구간의 상한요율을 곱해 계산합니다. 다만 상한요율은 고정 수수료가 아니라 최고 한도이므로, 그 안에서 공인중개사와 금액을 협의할 수 있습니다.

아래 내용은 2026년 10월 19일 기준으로 공인중개사법과 같은 법 시행규칙(2026년 8월 28일 시행본), 서울시 조례와 공식 요율표, 법제처 법령해석을 대조해 정리했습니다. 주택 요율은 시·도 조례로 정하므로 중개사무소가 있는 시·도의 조례도 마지막에 확인하세요.

주택 매매 중개보수 상한요율

주택 매매·교환은 거래금액 구간에 따라 상한요율이 달라집니다. 아래 표는 2021년 10월 19일 신설된 시행규칙 [별표 1]의 한도입니다. 시행규칙은 2026년 8월 11일에도 개정됐지만 이 표의 구간·요율·한도액은 바뀌지 않았습니다.

거래금액	상한요율	한도액
5천만원 미만	0.6%	25만원
5천만원 이상 2억원 미만	0.5%	80만원
2억원 이상 9억원 미만	0.4%	없음
9억원 이상 12억원 미만	0.5%	없음
12억원 이상 15억원 미만	0.6%	없음
15억원 이상	0.7%	없음

예를 들어 8억원 주택을 매매하면 8억원 × 0.4%로 계산해 320만원이 상한입니다. 10억원 매매라면 10억원 × 0.5%로 500만원이 됩니다.

계산 결과가 한도액보다 크면 한도액을 넘을 수 없습니다. 1억9천만원 주택 매매는 1억9천만원 × 0.5%가 95만원이지만, 이 구간의 한도액이 80만원이라 80만원이 상한이 됩니다. 다만 2억원 이상 구간부터는 별도 한도액이 없으므로 거래금액에 상한요율을 곱한 금액이 기준이 됩니다.

전세·월세 중개보수 계산

주택 임대차는 매매와 다른 요율표를 사용합니다. 전세는 보증금 자체가 거래금액이고, 월세는 보증금과 월세를 환산한 금액을 합쳐 계산합니다.

거래금액	상한요율	한도액
5천만원 미만	0.5%	20만원
5천만원 이상 1억원 미만	0.4%	30만원
1억원 이상 6억원 미만	0.3%	없음
6억원 이상 12억원 미만	0.4%	없음
12억원 이상 15억원 미만	0.5%	없음
15억원 이상	0.6%	없음

전세 5억원이라면 5억원 × 0.3%로 150만원이 상한입니다. 보증금 1억원에 월세 50만원인 계약은 거래금액을 1억원 + 50만원 × 100으로 계산해 1억5천만원이 됩니다.

이 경우 1억5천만원 × 0.3%로 계산한 45만원이 상한입니다. 다만 보증금과 월세 × 100을 합친 금액이 5천만원 미만이면 월세에 100 대신 70을 곱합니다(시행규칙 제20조제5항).

보증금 500만원에 월세 40만원이면 먼저 500만원 + 40만원 × 100 = 4,500만원으로 5천만원 미만입니다. 그래서 거래금액은 500만원 + 40만원 × 70 = 3,300만원이고, 상한은 3,300만원 × 0.5%인 16만5천원입니다.

중개보수 계산 예시

계산 순서는 간단합니다. 먼저 물건 종류와 거래금액을 정하고, 해당 구간의 상한요율을 곱한 뒤, 실제 협의요율과 부가가치세 포함 여부를 따집니다.

거래 사례	계산식	중개보수 상한
주택 8억원 매매	8억원 × 0.4%	320만원
주택 10억원 매매	10억원 × 0.5%	500만원
주택 5억원 전세	5억원 × 0.3%	150만원
보증금 1억원·월세 50만원	(1억원 + 50만원 × 100) × 0.3%	45만원
주택 1억9천만원 매매	1억9천만원 × 0.5% = 95만원 → 한도액 적용	80만원
보증금 500만원·월세 40만원	(500만원 + 40만원 × 70) × 0.5%	16만5천원

중개보수는 매도인과 매수인, 임대인과 임차인이 각각 부담하는 구조입니다. 한쪽이 전체 금액을 부담하는 것으로 임의 계산하지 말고, 계약서에 적힌 각 당사자의 부담액을 따로 확인하세요.

분양권은 일반 매매와 거래금액 계산 방식이 다릅니다. 서울시 요율표는 거래 당시까지 불입한 금액(융자 포함)에 프리미엄을 더한 금액을 거래금액으로 안내하므로, 분양계약서와 중개대상물 확인·설명서의 거래예정금액을 함께 보세요.

상한요율과 협의요율 차이

상한요율은 공인중개사가 받을 수 있는 최대 비율입니다. 법정 상한까지 자동으로 지급해야 하는 금액은 아니며, 상한 이내에서 실제 중개보수를 협의할 수 있습니다.

예를 들어 8억원 주택 매매의 상한이 0.4%라면 320만원이 최대치입니다. 협의요율을 0.3%로 정하면 8억원 × 0.3%인 240만원으로 계약할 수 있습니다.

계약 전에 거래금액, 적용요율, 부가가치세 포함 여부, 실비 포함 여부를 문자나 계약서에 남겨두는 편이 안전합니다. 중개대상물 확인·설명서에도 중개보수와 실비를 기재하는 항목이 있습니다.

오피스텔·상가 요율

오피스텔은 주택으로 보이는 외관만으로 주택 요율을 적용하지 않습니다. 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실, 목욕시설을 모두 갖춘 경우에만 별도 오피스텔 요율을 적용합니다.

2026년 8월 28일 시행된 개정 시행규칙은 이 오피스텔 보수를 [별표 2]의 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정하도록 문구를 바꿨습니다. 요율 숫자는 그대로입니다.

대상	매매·교환 상한	임대차 상한
전용면적 85㎡ 이하 및 시설 요건 충족 오피스텔	0.5%	0.4%
그 밖의 오피스텔	거래금액의 0.9% 이내 협의

토지·상가 등 주택 외 부동산은 거래금액의 0.9% 이내에서 중개보수를 정합니다. 주택처럼 구간별 세부 요율표가 있는 방식이 아니라, 법정 상한 안에서 협의하는 구조입니다.

건축물에 주택과 상가가 함께 있는 경우에는 주택 면적이 2분의 1 이상이면 주택 요율을, 2분의 1 미만이면 주택 외 요율을 적용합니다(시행규칙 제20조제6항). 건축물대장상 용도와 면적을 먼저 확인하세요.

부가가치세 별도 여부

법제처는 2016년 1월 18일 법령해석(안건번호 15-0523)에서 법정 중개보수에는 부가가치세가 포함되지 않는다고 보았습니다. 일반과세자인 중개사는 부가가치세법 제31조에 따라 공급가액의 10%를 부가가치세로 받습니다.

같은 해석에서 법제처는 간이과세자인 중개사도 약정으로 부가가치세 상당액을 받을 수 있고, 그 금액을 뺀 보수가 법정 한도 이내면 공인중개사법 위반이 아니라고 답했습니다. 간이과세자가 내는 세금은 공급대가 × 업종별 부가가치율 × 10%로 계산하며, 부동산 관련 서비스업의 부가가치율은 40%입니다(부가가치세법 제63조, 같은 법 시행령 제111조). 국토교통부가 이 문제를 따로 정리한 현행 공식 안내는 확인하지 못했습니다.

따라서 중개보수가 320만원이라고 안내받았다면 320만원이 부가세 포함인지, 별도라면 최종 결제액이 얼마인지를 먼저 물어보세요. 서울시 공식 요율표도 중개보수의 부가가치세는 별도라고 안내하고 있습니다.

계약 전 확인 체크리스트

2021년 개편 이후 주택 중개보수 요율은 현재 공식 안내에서 같은 기준으로 확인됩니다. 다만 주택 요율은 국토교통부령이 정한 범위 안에서 시·도 조례로 정합니다(공인중개사법 제32조제4항). 서울시 조례 [별표 1](2021년 12월 30일 시행)은 위 표와 같은 요율을 두고 있습니다.

물건과 중개사무소의 소재지가 다르면 중개사무소 소재지 시·도의 조례를 따르므로(시행규칙 제20조제3항), 서울 밖이라면 그 지역 조례를 확인하세요.

전세 계약이라면 보수 계산과 함께 권리관계도 확인해야 합니다. 전세 계약 전 등기부등본 갑구 을구 보는 법도 함께 읽어 보세요.

• 주택·오피스텔·상가 중 어떤 요율을 적용하는지 확인하기
• 매매·전세·월세별 거래금액 계산 방식 확인하기
• 상한요율과 실제 협의요율을 구분하기
• 중개보수가 부가가치세 포함인지 별도인지 확인하기
• 계약서와 중개대상물 확인·설명서에 최종 금액 남기기
• 중개보수 지급일과 현금영수증·세금계산서 발급 여부 확인하기

계산 결과가 예상보다 크다면 먼저 적용 대상과 거래금액 산정 방식을 다시 보세요. 그래도 이견이 남으면 중개사무소가 있는 시·군·구 부동산 담당 부서에 조례 적용 기준을 문의하는 순서가 안전합니다.

이 글은 2026년 10월 19일 확인한 법령과 공식 안내를 바탕으로 작성한 일반 정보입니다. 개인별 계약 조건이나 세금 처리는 달라질 수 있으므로, 최종 계약 전에는 관할 지자체와 세무 전문가에게 확인하세요.