부동산 매매 실거래가 신고 30일과 과태료

부동산 매매계약을 체결했다면 계약일을 기준으로 30일 안에 실거래가 신고를 해야 합니다. 직거래는 매수인과 매도인이 공동으로 신고하고, 개업공인중개사가 계약서를 작성·교부했다면 중개사가 신고합니다.

신고는 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 온라인으로 하거나, 부동산 소재지 관할 시·군·구청에 방문해서 할 수 있습니다. 아래 내용은 2026년 10월 25일 기준으로 국가법령정보센터 원문과 대조해 정리했습니다. 법률은 2024년 5월 17일 시행본(법률 제20194호), 시행령은 2026년 10월 1일 시행본(대통령령 제36740호), 시행규칙은 2026년 2월 10일 시행본(국토교통부령 제1557호)이 현행입니다.

계약일부터 30일 안에 신고

부동산 매매계약에서 신고기한을 세는 기준일은 잔금일이나 소유권이전등기일이 아닙니다. 매수인과 매도인이 계약을 체결한 날부터 계산합니다.

신고 대상에는 일반적인 부동산 매매뿐 아니라 분양계약, 분양권·입주권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리의 매매도 포함됩니다. 신고받는 곳은 부동산 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장이고, 법에서는 이를 신고관청이라고 부릅니다.

신고할 때에는 거래당사자 정보, 계약일, 중도금·잔금 지급일, 부동산 소재지와 면적, 실제 거래가격, 조건과 기한 등을 적습니다. 구체적인 신고사항은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조와 시행령 별표 1에서 확인할 수 있습니다.

직거래와 중개거래 신고 방법

직거래라면 매수인과 매도인이 공동으로 신고하는 방식이 기본입니다. 한쪽이 신고를 거부하면 다른 당사자가 단독으로 신고할 수 있습니다(법 제3조제2항). 이때는 신고서에 단독으로 서명·날인하고 거래계약서 사본, 계약금 지급을 확인할 수 있는 영수증·통장 사본, 단독신고사유서를 붙입니다(시행규칙 제2조제3항).

온라인 신고는 부동산거래관리시스템에서 진행합니다. 전자문서로 낼 때에는 실지명의를 확인할 수 있는 「전자서명법」상 인증서로 본인확인을 거쳐 서명합니다(시행령 제19조의5). 시스템 화면에서 어떤 인증서를 받는지는 이번에 확인하지 못했으니 접속 화면의 안내를 따르세요.

방문 신고는 매매대상 부동산 소재지 관할 시·군·구청에서 합니다. 거래당사자가 공동으로 서명하거나 날인한 부동산거래계약 신고서를 준비하고, 대리인이 방문한다면 위임 관련 서류를 추가로 요구받을 수 있으므로 방문 전 관할청에 확인하는 편이 안전합니다.

개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부했다면 신고의무자는 해당 중개사입니다. 공동중개였다면 공동으로 중개한 개업공인중개사가 함께 신고해야 하며, 매수인과 매도인이 직접 신고하는 구조와 다릅니다. 2026년 2월 10일 시행된 시행규칙부터는 중개사가 신고할 때도 거래계약서 사본과 계약금 지급 확인 서류를 첨부해야 합니다.

계약이 해제되면 해제신고

이미 부동산 거래신고를 마친 계약이 해제·무효·취소로 확정되면 해제등이 확정된 날부터 30일 안에 해제등 신고를 해야 합니다. 처음부터 신고하지 않는 것과, 신고한 계약이 나중에 해제되는 것은 별개의 절차입니다.

해제신고도 거래당사자가 공동으로 하고, 한쪽이 거부하면 단독으로 할 수 있습니다. 처음 거래신고를 개업공인중개사가 했다면 그 중개사가 해제신고를 할 수도 있습니다(법 제3조의2). 해제신고를 하지 않은 경우도 아래 미신고 과태료 구간이 똑같이 적용됩니다.

부동산 매매 신고는 임대차 신고와 다른 제도입니다. 전세나 월세 계약의 신고기한과 과태료를 찾는 경우에는 전월세 신고제 과태료와 신고 방법을 별도로 봐야 합니다.

미신고·지연신고 과태료 구간

신고를 하지 않거나 공동신고를 거부하면 부동산 거래신고법 제28조제2항에 따라 500만원 이하의 과태료 대상이 됩니다. 시행령 별표 3은 신고를 하지 않은 기간과 실제 거래가격을 기준으로 금액을 나눕니다.

2026년 10월 기준 부동산 매매 신고 미이행 과태료는 다음과 같습니다. 신고 해태기간은 30일 신고기한이 끝난 다음 날부터 계산합니다.

예를 들어 실제 거래가격이 4억원이고 신고기한을 넘긴 기간이 3개월 이하라면 기준 과태료는 25만원입니다. 3개월을 초과하거나 상대방의 공동신고 요청을 거부했다면 200만원 구간이 적용됩니다.

천재지변이나 이에 준하는 사유처럼 신고의무를 지키기 어려웠다고 인정되는 경우에는 해태기간에 산입하지 않을 수 있습니다. 다만 사유 인정 여부는 신고관청의 판단이므로, 단순히 신고를 잊었다는 이유만으로 감면된다고 단정할 수는 없습니다.

거짓신고 과태료와 실제 거래가격

계약금액을 실제보다 낮추거나 높이는 다운계약·업계약은 단순한 지연신고보다 무겁게 다뤄집니다. 법 제28조제3항은 거짓신고에 취득가액의 100분의 10 이하 과태료를 정하고, 시행령 별표 3은 가격 외 사항을 속인 경우와 가격 자체를 속인 경우를 나누어 구간별 금액을 정합니다. 여기서 취득가액은 실제 거래가격입니다.

예를 들어 실제 5억원짜리 집을 4억원으로 신고했다면 차액이 실제 가격의 20%이므로 기준 과태료는 5억원의 5%인 2,500만원입니다.

계약을 맺지 않았는데 거짓으로 거래신고를 하거나, 해제되지 않은 계약을 거짓으로 해제신고하면 별표 3 기준 과태료가 3,000만원입니다. 부당이득을 노린 경우라면 과태료 대신 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금 대상이 됩니다(법 제26조제1항). 신고관청이 거래대금 지급 증명자료를 요구했는데 내지 않거나 거짓으로 내면 신고가격에 따라 500만원(1억5천만원 이하)부터 3,000만원(10억원 초과)까지 부과됩니다.

과태료는 법에서 정한 상한과 시행령의 부과기준을 바탕으로 신고관청이 부과합니다. 신고관청은 위반행위의 동기·결과·횟수를 고려해 기준금액의 2분의 1 범위에서(제28조제1항·제3항 위반은 5분의 1 범위에서) 늘리거나 줄일 수 있고, 늘려도 법정 상한은 넘지 못합니다. 조사가 시작되기 전에 자진 신고하면 요건에 따라 과태료가 면제되거나 감경될 수 있습니다(법 제29조, 시행령 제21조).

자금조달계획서 제출 대상

모든 매매계약에서 자금조달계획서를 내는 것은 아닙니다. 다만 일정한 주택·토지 거래는 부동산 거래신고와 함께 자금조달계획과 이용계획을 제출해야 합니다.

개인 매수자의 주택 거래는 실제 거래가격 6억원 이상인지, 거래지역이 규제지역인지부터 확인하면 됩니다. 법인 매수나 토지거래허가구역 거래는 별도 기준이 적용되므로 가격만 보고 판단하면 안 됩니다. 기준은 시행령 별표 1에 있습니다.

투기과열지구나 토지거래허가구역의 주택을 매수했다면 자금조달·입주계획서에 예금잔액증명서, 금융거래확인서·부채증명서 같은 대출 서류, 부동산 매매·임대차계약서 등 증빙서류를 첨부해야 합니다. 대출이 아직 실행되지 않아 금액을 증명하기 어려우면 사유서를 냅니다(시행규칙 제2조).

계획서는 거래신고와 따로 계약일부터 30일 안에 낼 수도 있습니다. 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역은 고시로 지정과 해제가 바뀌므로, 계약하려는 곳이 해당하는지는 국토교통부 고시로 확인하세요.

신고 전 마지막 체크리스트

부동산 매매계약을 체결했다면 다음 순서로 확인하면 됩니다.

1. 계약 체결일을 적고 30일째 되는 날을 계산합니다.
2. 직거래인지, 개업공인중개사가 계약서를 작성·교부했는지 구분합니다.
3. 온라인 신고는 부동산거래관리시스템에서, 방문 신고는 부동산 소재지 관할 시·군·구청에서 진행합니다.
4. 실제 거래가격과 계약조건을 계약서와 대조합니다.
5. 주택 6억원 이상, 법인 매수, 규제지역(가격 무관), 토지거래허가구역 거래라면 자금조달계획서와 증빙서류 대상인지 확인합니다.
6. 신고한 계약이 해제·무효·취소로 확정되면 확정일부터 30일 안에 해제등 신고를 합니다.

핵심은 계약일로부터 30일과 실제 거래가격입니다. 기한을 넘기면 거래가격과 지연기간에 따라 과태료가 부과되고, 가격을 다르게 신고하면 차액 비율에 따라 취득가액의 2~10%가 과태료로 매겨집니다.