증여받은 주택 취득세 시가인정액 기준·세율

증여로 받은 주택의 취득세는 시가인정액에 세율 3.5%를 곱해 계산하고, 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고·납부해야 합니다. 다만 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여받으면 12%가 적용돼요. 2026년 11월 4일 기준으로 확인한 내용입니다.

1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속(부모·자녀)에게 주는 경우는 이 중과에서 빠집니다. 5분만 읽으면 내 경우가 어느 칸인지 가릴 수 있어요.

☞ 증여세와 헷갈리는 분들은 가족 간 돈 거래 증여세 글을 먼저 보세요. 이 글은 국세인 증여세가 아니라 지방세인 취득세만 다룹니다.

시가인정액, 과세표준의 기준

비유부터 하나 들게요. 중고 거래 앱에서 같은 물건이 최근 얼마에 팔렸는지 보고 값을 정하는 것과 비슷합니다. 증여 취득세도 공시가격 대신 실제 거래·감정 가격을 보는 쪽으로 바뀌었어요.

예전에는 국가가 매기는 공시가격(시가표준액)을 기준으로 삼았는데, 2023년 1월 1일부터는 시가인정액이 원칙입니다. 지방세법 제10조의2 제1항이 무상취득의 취득당시가액을 시가인정액으로 정하고 있고, 이 조문은 2021년 12월 개정 법률 부칙에 따라 2023년 1월 1일부터 시행됐거든요.

시가인정액은 불특정 다수가 자유롭게 거래할 때 통상 인정되는 가액입니다. 시행령 제14조에 따르면 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월까지(평가기간) 그 부동산의 매매가액, 감정가액, 경매·공매가액이 있으면 그 금액을 씁니다. 증여의 취득일은 계약일이라 이 날짜를 기준으로 기간을 셉니다.

그 집 자체의 가액이 없으면 면적·위치·용도·시가표준액이 같거나 비슷한 다른 부동산(유사부동산)의 가액을 봅니다. 유사부동산은 취득일 전 1년부터 신고·납부기한 만료일(기한 안에 신고했다면 신고일)까지의 가액만 인정해요.

감정가액을 쓰려면 둘 이상의 감정기관에 의뢰하고 결과를 신고서에 첨부해야 합니다. 시가표준액 10억 원 이하 부동산은 한 곳만 받아도 됩니다(시행령 제14조의3 제1항).

시가표준액 1억 원 이하 예외

모든 증여가 시가인정액으로 가는 건 아닙니다. 같은 조 제2항이 예외를 세 가지로 나눠 둡니다.

근거는 지방세법 제10조의2 제2항과 시행령 제14조의2이며, 2026년 11월 4일 현행 법령 기준입니다. 지분만 받아도 전체 지분의 시가표준액으로 1억 원 여부를 따지고, 주택의 부속토지만 받아도 전체 주택의 시가표준액으로 따진다는 점이 눈에 띄네요.

소액 주택이라면 두 금액 중 납세자가 정하는 가액으로 신고할 수 있다는 뜻이에요. 1억 원을 넘으면 선택권이 없습니다.

기본세율 3.5%와 12% 중과

증여(무상취득) 주택의 기본 취득세율은 3.5%입니다. 지방세법 제11조 제1항 제2호가 상속 외 무상취득을 1천분의 35로 정하고 있어요. 금천구청 안내에도 일반 증여 3.5%, 조정대상지역 내 3억 원 이상 주택 증여 12%로 적혀 있습니다.

12%는 지방세법 제13조의2 제2항이 근거입니다. 조정대상지역에 있는 일정 가액 이상의 주택을 무상취득하면 표준세율에 중과기준세율의 400%를 더하도록 정해 두었어요.

표준세율 4%에 중과기준세율 2%의 400%인 8%를 더해 12%가 됩니다. 여기서 "일정 가액"은 시행령 제28조의6 제1항의 시가표준액 3억 원 이상입니다(지분·부속토지만 받으면 전체 주택 기준).

여기에 지방교육세가 따로 붙습니다. 지방세법 제151조 계산식대로 하면 일반 증여는 과세표준의 0.3%, 12% 중과 대상은 0.4%예요.

농어촌특별세는 표준세율을 2%로 본 취득세액의 10%라서 일반 증여 기준 0.2%이고(농어촌특별세법 제5조), 대통령령으로 정하는 서민주택은 부과하지 않습니다. 중과 대상의 농어촌특별세 금액은 관할 지자체 세무과에 문의하세요.

중과를 피하는 1세대 1주택 예외

12%가 무서워서 증여를 접는 분들이 많은데요. 예외 하나가 핵심입니다.

1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하면 중과에서 제외됩니다. 지방세법 제13조의2 제2항 단서와 시행령 제28조의6 제2항이 근거예요. 받는 사람은 주택소유자의 배우자(사실혼 제외), 직계존속(그와 혼인 중인 배우자 포함), 직계비속(주택소유자와 혼인 중인 배우자의 직계비속 포함)입니다.

반대로 증여하는 사람이 다주택자라면 이 예외를 못 씁니다. 형제자매나 사위·며느리는 이 목록에 없어서, 조정대상지역의 3억 원 이상 주택이면 12% 대상이 됩니다.

조정대상지역은 정부가 수시로 지정하고 풀기 때문에 "내 집이 지금 어느 쪽이냐"를 먼저 봐야 해요. 예를 들어 금천구청은 2025년 10월 16일 금천구가 조정대상지역으로 지정됐다고 안내하고 있어요.

증여 계약일 기준으로 국토교통부 고시와 관할 지자체 안내를 확인하세요. 다주택 중과 구조는 다주택자 취득세 중과 2주택 8%·3주택 12% 글에서 비교해 볼 수 있습니다.

신고 기한과 2026년 저가 양도 변화

증여 취득세는 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고·납부합니다(지방세법 제20조 제1항). 예를 들어 2026년 11월 10일에 증여 계약을 했다면 11월 말일부터 3개월, 즉 2027년 2월 말까지예요.

상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월이라 기한이 다릅니다. 신고하지 않으면 무신고가산세 20%와 납부지연가산세(1일 10만분의 22)가 붙는다고 금천구청이 안내하고 있어요.

한 가지 더 있습니다. 2026년 1월 1일 이후 취득분부터는 배우자·직계존비속의 부동산을 대가를 주고 사도, 대가가 시가인정액보다 낮고 그 차액이 3억 원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상이면 증여로 취득한 것으로 봅니다(지방세법 제7조 제11항 제4호 단서, 시행령 제11조의3).

증여로 보면 위의 무상취득 과세표준과 세율이 적용돼요. 2025년 12월 31일 개정 법률 부칙 제3조가 시행 이후 취득분부터 적용한다고 정하고 있습니다.

증여가 아닌 매매로 신고하려는 분들은 부동산 매매 실거래가 신고 30일과 과태료도 같이 보세요.

증여 전 체크리스트

• 시가표준액이 1억 원 이하인지 본다(위택스 또는 관할 시·군·구 세무과에서 공시가격 조회)
• 1억 원을 넘으면 매매사례가액·감정가액 등 시가인정액을 따져 본다
• 주택이 조정대상지역에 있고 시가표준액이 3억 원 이상이면 12% 여부를 먼저 따진다
• 증여하는 사람이 1세대 1주택자이고 받는 사람이 배우자·직계존비속이면 중과 제외다
• 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고·납부한다
• 부담부 증여(대출을 같이 넘기는 증여)는 채무 부분은 유상취득 기준, 나머지는 무상취득 기준으로 나뉜다. 다만 배우자·직계존비속 사이라면 채무 부분도 증여로 보고, 소득 등으로 대가를 치른 사실이 증명돼야 유상취득으로 인정된다(제7조 제11항·제12항)

근거 조문은 지방세법 제10조의2·제11조·제13조의2·제20조와 같은 법 시행령 제14조·제14조의2·제28조의6입니다. 법령은 자주 바뀌고 개별 사정에 따라 결과가 달라질 수 있으니 신고 전 관할 지자체 세무과나 세무사에게 확인하세요.