분양권 전매제한 기간, 수도권·비수도권 구분

분양권 전매제한은 수도권의 투기과열지구·조정대상지역(과열지역)·공공택지는 3년, 수도권 밖의 같은 유형은 1년이 기본입니다. 규제지역이 아닌 민간택지는 수도권 과밀억제권역 1년, 성장관리·자연보전권역 6개월이고, 수도권 밖은 광역시 도시지역만 6개월입니다. 2026년 11월 8일 기준 현행 주택법 시행령(2026년 9월 8일 시행)의 별표 3은 2024년 6월 18일 개정 내용 그대로입니다.

기간은 입주자로 선정된 날부터 셉니다. 둘 이상에 걸리면 가장 긴 기간을 적용하는 게 원칙이지만, 조정대상지역 중 위축지역에서 공급되는 주택은 반대로 가장 짧은 기간을 적용합니다.

전매제한이 막는 것

당첨자가 입주하기도 전에 웃돈을 붙여 분양권을 넘기면 실수요자에게 돌아가야 할 기회가 투기 수요로 새어 나갑니다. 전매제한은 이걸 막는 장치입니다.

그래서 주택법 제64조는 사업주체가 공급하는 주택(입주자로 선정된 지위 포함)을 일정 기간 팔거나 증여하는 등 권리가 바뀌는 행위를 막고, 알선도 금지합니다. 기간 상한은 법에서 10년이고, 실제 기간은 시행령이 정합니다. 상속은 제한 대상이 아닙니다.

이름이 전매제한이라 분양권만 해당할 것 같지만, 입주 후에도 소유권이전등기를 마치기 전이면 같은 규정을 받습니다. 반대로 기간 안에 소유권이전등기를 끝내면 그 시점에 제한기간이 지난 것으로 봅니다(대지를 뺀 건축물만 등기한 경우도 포함).

지역별 전매제한 기간 표

아래는 주택법 시행령 별표 3(2024년 6월 18일 개정) 내용을 2026년 11월 8일 기준으로 옮긴 표입니다. 수도권은 서울·인천·경기를 말합니다.

분양가상한제 주택이라도 공공택지가 아닌 택지에서 나온 물량은 달라집니다. 투기과열지구면 수도권 3년·수도권 외 1년이 적용되고, 투기과열지구가 아니면 위 표의 공공택지 외 택지 기준을 따릅니다. 민간택지라도 투기과열지구나 과열지역이면 더 긴 3년(수도권)·1년(수도권 외)이 적용됩니다.

2023년 4월 7일 시행된 개정(대통령령 제33379호) 전에는 제한기간이 최대 10년까지였고, 이 개정으로 수도권 최대 3년, 수도권 외 최대 1년으로 줄었습니다. 부칙은 시행 전에 저지른 위반행위의 벌칙만 종전 규정을 따르게 했을 뿐, 이미 공급된 주택을 바뀐 기간에서 빼는 경과 규정은 두지 않았습니다. 그 뒤 2024년 6월 18일 개정을 끝으로 별표 3은 바뀌지 않았습니다.

내 단지가 어느 칸인지 찾는 순서

기간은 단지가 어느 지역으로 지정돼 있느냐에 따라 갈립니다. 지정은 바뀔 수 있어서 표만으로는 부족하고, 입주자모집공고문이 가장 정확한 기준이 됩니다. 순서는 이렇습니다.

1. 해당 단지의 입주자모집공고문을 연다.
2. 공고문의 「전매제한기간」 문구를 찾는다.
3. 공고문 날짜 이후 규제지역 지정이 바뀌었는지 국토교통부 발표로 확인한다.

2025년 10월 15일 정부 발표로 서울 전역과 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 투기과열지구·조정대상지역이 됐습니다(강남·서초·송파·용산은 기존 지정 유지, 나머지는 10월 16일 지정). 정책브리핑 일문일답에 따르면 전매제한은 지정 공고일부터 즉시 적용되고, 지정일 당시 분양권을 가진 사람(당첨자와 분양권 매수자)은 1회에 한해 전매가 허용됩니다.

2026년 6월 30일 국토교통부 발표로 경기 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시가 7월 1일부터 투기과열지구·조정대상지역에 추가됐습니다. 보도참고자료의 규제 효과 표에는 주택 전매제한이 수도권 3년, 지방 1년으로 적혀 있습니다. 그 뒤 11월 8일까지 해제나 추가 지정 발표는 찾지 못했지만, 지정은 바뀔 수 있으니 공고문으로 다시 확인하세요.

참고로 분양가상한제나 규제지역 청약을 준비하는 분들은 청약 점수 계산도 같이 보게 되는데요. 청약 가점 계산법을 함께 보세요.

실거주 의무와 전매제한은 따로 움직인다

둘은 이름이 비슷해 헷갈리지만 별개 제도입니다. 전매제한은 파는 걸 막고, 실거주(거주) 의무는 직접 들어가 살게 합니다. 근거 조문도 다릅니다.

주택법 제57조의2는 수도권에서 공급하는 분양가상한제 적용주택과 토지임대부 분양주택의 입주자에게 거주의무를 둡니다. 최초 입주가능일부터 3년 안에 입주해야 하고(토지임대부 분양주택은 최초 입주가능일에 입주), 거주의무기간은 시행령 제60조의2가 정합니다.

수도권 분양가상한제 주택 중 공공택지 물량은 분양가가 인근 시세의 80% 미만이면 5년, 80% 이상 100% 미만이면 3년이고, 공공택지 외 택지 물량은 각각 3년과 2년입니다. 토지임대부 분양주택은 5년입니다.

거주의무를 지키지 않으면 그 집을 양도할 수 없고, 거주 기간 중 사정이 생기면 한국토지주택공사(LH)에 매입을 신청해야 합니다. 그러니 전매제한 기간이 끝났다고 바로 팔 수 있는 것이 아닙니다. 단지에 거주의무가 붙어 있는지는 모집공고문과 등기부의 부기등기로 확인합니다.

한편 2025년 10월 15일 대책에서는 토지거래허가구역 안 아파트 등을 사려면 허가를 받아야 하고, 그에 따른 실거주 의무가 생긴다고 안내됐습니다. 분양권 전매제한·분양가상한제 거주의무와는 또 다른 규제입니다. 신혼부부 특별공급을 노리는 분들은 신혼부부 특별공급 소득 기준도 함께 확인하세요.

전매가 허용되는 예외 사유

기간 안이라도 생계상 불가피한 사정이면 한국토지주택공사(LH)의 동의를 받아 전매할 수 있습니다. 주택법 시행령 제73조제4항(2026년 9월 8일 시행 현행 조문)이 정한 사유는 다음과 같습니다.

• 근무, 생업, 질병치료, 취학, 결혼으로 세대원 전원이 다른 광역시·특별자치시·특별자치도·시·군으로 이전하는 경우(수도권 안에서의 이전은 제외)
• 상속받은 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
• 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하는 경우
• 이혼으로 입주자 지위나 주택을 배우자에게 넘기는 경우
• 공익사업으로 주거용 건축물을 제공하고 이주대책용 주택을 공급받은 경우
• 분양가상한제 주택·공공택지 외 택지 주택·공공재개발 주택의 소유자가 국가, 지방자치단체, 금융기관, 주택도시보증공사에 대한 채무를 갚지 못해 경매나 공매가 진행되는 경우
• 입주자 지위나 주택 일부를 배우자에게 증여하는 경우
• 실직, 파산, 신용불량으로 경제적 어려움이 생긴 경우

신청은 전매 동의신청서를 LH에 내는 방식이고, LH는 접수일부터 14일 안에 동의 여부를 알려야 합니다. 우선 매입 의사가 있으면 같은 통보에 함께 담습니다.

이 예외는 주택법 제64조제2항에 따라 같은 조 제1항 제1호부터 제5호까지의 주택에만 적용되고, 토지임대부 분양주택(제6호)은 빠져 있습니다. 개별 사안은 LH나 시·군·구청에 문의하세요.

위반하면 어떻게 되나

전매제한을 어기고 팔거나 알선한 사람은 주택법 제101조제2호에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처해집니다. 위반으로 얻은 이익의 3배가 3천만 원을 넘으면 벌금은 그 이익의 3배 이하로 올라가는 단서가 있습니다.

형사처벌만이 아닙니다. 국토교통부 장관은 위반자의 입주자 자격을 10년 범위에서 제한할 수 있고(주택법 제64조제7항), 사업주체가 매수인에게 매입비용을 지급하면 그날 사업주체가 입주자 지위를 취득한 것으로 보는 규정도 있습니다(같은 조 제3항). LH가 분양가상한제 주택을 우선 매입하는 경우의 매입 가격은 시행령으로 따로 정합니다.

체크리스트

• 입주자모집공고문에서 내 단지의 전매제한기간과 기산일(입주자 선정일)을 확인한다.
• 수도권이면 투기과열지구·조정대상지역·공공택지 여부를 확인한다(해당하면 3년).
• 규제지역이 아니면 과밀억제권역 1년, 성장관리·자연보전권역 6개월로 본다.
• 분양가상한제 주택이면 전매제한과 별도로 거주의무가 있는지 확인한다.
• 이사·이혼·해외 이주 등 사정이 있으면 팔기 전에 LH 동의 절차부터 확인한다.
• 기간이 끝나기 전 소유권이전등기를 마치면 그 시점에 제한이 풀린 것으로 본다.

규제지역 지정과 시행령은 바뀔 수 있습니다. 개별 계약은 입주자모집공고문과 LH·시·군·구청 문의로 확인하세요.