가계약금 해제와 배액상환 기준

계약금을 받은 쪽과 낸 쪽이 계약을 깨는 길은 정해져 있습니다. 어느 쪽도 이행에 착수하기 전이라면, 돈을 낸 매수인은 계약금을 포기하고 돈을 받은 매도인은 받은 금액의 두 배를 돌려주면 됩니다. 2026년 11월 14일 기준 내용이고, 법률 자문이 아니라 일반 설명입니다.

다만 가계약금은 한 가지 단계를 더 거칩니다. 이 돈이 계약금으로 오간 것인지, 아직 계약 전 단계에서 자리만 잡아 둔 돈인지부터 가려야 하거든요.

순서는 이렇습니다. 계약이 성립했는지, 해약금으로 하기로 했는지, 어느 한쪽이라도 이행에 착수했는지를 차례로 봅니다.

민법 제565조, 계약금 해제 원칙

계약금은 '계약을 지키겠다는 보증금'이면서 동시에 '나가는 문'입니다. 극장 예매에 빗대면 쉽습니다. 상영 시작 전에는 수수료만 내고 취소할 수 있지만, 영화가 시작된 뒤에는 취소할 수 없죠.

민법 제565조(해약금)가 바로 이 문을 정합니다. 매매 당사자 한쪽이 계약 당시 계약금·보증금 같은 명목으로 돈을 건넸다면, 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 이 방법으로 계약을 해제할 수 있습니다(국가법령정보센터 민법 제565조). 제2항은 손해배상 규정인 제551조를 이 경우에 적용하지 않는다고 하고요.

그래서 포기나 배액상환으로 해제했다면 계약금 외에 추가 손해배상을 따로 물지 않는 것이 원칙입니다. 이 점이 위약금 약정과 가장 다릅니다.

매수인은 포기, 매도인은 배액상환

예를 들어 계약금 1,000만 원을 받은 매도인이 계약을 깨려면 2,000만 원을 매수인에게 줘야 합니다. 받은 1,000만 원을 돌려주고, 같은 금액을 더 얹는 셈입니다. 이 수치는 이해를 돕기 위한 가정입니다.

여기서 함정이 하나 있습니다. 대법원 2015년 4월 23일 선고 2014다231378 판결 사건에서는 약정 계약금이 1억 1,000만 원이었는데, 매도인이 계약 당일 받은 1,000만 원의 배액인 2,000만 원만 공탁하고 해약을 통고했습니다. 대법원은 설령 계약금 일부만 지급된 경우에 해제할 수 있다고 하더라도 배액의 기준은 실제로 받은 돈이 아니라 약정한 계약금이라고 보고, 받은 돈의 배액만으로는 해제할 수 없다고 판단했습니다.

같은 판결은 계약금 일부만 먼저 주고 나머지는 나중에 주기로 한 경우, 나머지를 지급하지 않는 한 계약금계약이 성립하지 않아 마음대로 계약을 해제할 수 없다는 앞선 판결(2007다73611)도 인용했습니다.

정리하면 가계약금만 받아 놓고 '받은 돈의 두 배만 주면 되겠지' 하고 접근하면 틀릴 수 있습니다. 매도인이라면 계약서에 약정한 계약금이 얼마인지부터 보세요.

이행 착수 전까지의 뜻

'이행에 착수할 때까지'는 해제가 막히는 시점을 가리킵니다. 대법원 1994년 5월 13일 선고(93다56954)는 이행의 착수를, 외부에서 객관적으로 알아볼 수 있을 정도로 이행의 일부를 하거나 이행에 필요한 전제행위를 하는 것이라고 풀었습니다.

단순히 돈을 마련해 두는 준비만으로는 부족하고요. 반대로 계약 내용에 딱 맞는 이행을 제공할 정도까지 갈 필요도 없습니다.

그 사건에서는 매도인이 다른 부동산에 매수인 앞으로 근저당권을 설정해 주면 중도금을 받기로 약정했습니다. 매수인의 대리인이 중도금 9,000만 원을 마련해 매도인의 처를 만났지만 근저당권 설정에 응하지 않아 돈을 건네지 않고 돌아왔는데, 대법원은 이를 중도금 지급의 이행 착수로 보았습니다. 매도인은 그 뒤 계약금의 배액 2,000만 원을 공탁하고 해제를 통지했지만, 대법원은 해제를 인정한 원심을 파기했습니다.

누구의 착수인지도 헷갈리기 쉽습니다. 대법원 1994년 11월 11일 선고 94다17659 판결은 다른 약정이 없는 한 쌍방 중 어느 한쪽이라도 이행에 착수했다면 그 당사자도, 상대방도 계약금 포기나 배액상환으로 해제할 수 없다고 했습니다. 상대방만 볼 것이 아니라 내가 이미 이행을 시작했는지도 함께 봐야 합니다.

가계약 단계, 계약 성립 판단 기준

가계약금을 보냈다고 곧바로 제565조가 적용되는 것은 아닙니다. 그 전에 '매매계약이 성립했는가'를 봐야 하거든요.

부동산 매매 가계약서가 문제 된 대법원 2006년 11월 24일 선고 2005다39594 판결은, 가계약서를 쓸 때 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 잔금 지급시기가 적혀 있지 않고 나중에 정식 계약서를 쓰지 않았더라도 매매계약은 성립했다고 본 원심을 유지했습니다.

대법원 2017년 5월 30일 선고 2015다34437 판결은 계약이 성립하려면 본질적·중요한 사항에 구체적인 합의가 있거나, 적어도 장래 구체적으로 정할 수 있는 기준과 방법에 대한 합의가 있어야 한다고 했습니다. 이 사건은 아파트 분양 사안이어서, 동·호수만 정하고 분양대금과 인도 시기 등이 정해지지 않았다면 분양계약으로 볼 수 없다고 판단했습니다.

두 판결을 함께 보면 방향은 읽힙니다. '가계약'이라는 이름이 아니라 무엇을 얼마에 사고파는지가 정해졌는지가 핵심으로 보입니다.

두 번째 갈림길은 해약금 약정입니다. 임대차 가계약금이 문제 된 대법원 2022년 9월 29일 선고 2022다247187 판결은, 정식 계약 전까지 교부자는 포기하고 수령자는 배액을 상환해 계약을 맺지 않기로 약정했음이 명백히 인정되지 않는 한, 교부자가 스스로 계약 체결을 포기했다는 이유만으로 가계약금이 수령자에게 몰취된다고 볼 수 없다고 했습니다. 약정 내용, 계약에 이르게 된 동기와 경위, 당사자의 목적과 진정한 의사, 거래 관행에 비추어 판단한다는 취지입니다.

구체적인 사건에서는 문자·이체 내역·계약서 문구에 따라 결론이 달라질 수 있어서, 위 표는 판단의 방향일 뿐 결론이 아닙니다.

계약서와 이체 메모에 적을 것

분쟁은 대부분 '그 돈이 무슨 돈이었는지'를 아무도 적어 두지 않아서 생깁니다. 아래 항목은 계약서에 넣거나, 가계약금 단계라면 문자와 이체 메모로 남겨 둘 내용입니다.

• 매매 목적물(주소·동·호수)과 매매대금
• 약정 계약금 총액과, 이번에 보낸 돈이 그중 얼마인지
• 남은 계약금과 중도금·잔금의 지급일
• 계약이 깨질 때 가계약금을 돌려주는지, 포기·배액상환 방식으로 처리하는지
• 다른 약정을 둘 경우 그 문구(제565조는 다른 약정이 없을 때 적용되는 규정입니다)

매도인 명의가 실제 소유자인지, 담보가 얼마나 잡혀 있는지는 등기부로 봅니다. 읽는 방법은 전세계약 등기부등본 갑구·을구 보는 법에 정리해 두었습니다.

계약이 성립한 뒤의 거래 신고 절차는 부동산 매매 신고 기한과 과태료를 참고하세요.

분쟁이 생기면, 그리고 체크리스트

돈을 돌려받는 문제로 다투게 됐다면 대한법률구조공단(klac.or.kr)에 상담을 요청할 수 있습니다. 공단 홈페이지 기준으로 전화상담(132, 통화료 발신자 부담), 사이버상담, 방문상담(예약), 화상상담(예약)이 있습니다. 소득 기준 등 이용 자격과 운영 시간은 확인하지 못했으니 공단 안내를 보세요.

공단은 소셜미디어나 채팅 앱으로는 법률상담과 소송구조를 받을 수 없다고 홈페이지에서 알리고 있습니다. 메신저로 접근해 돈을 요구하는 곳은 의심하세요.

마지막으로 체크리스트입니다.

1. 보낸 돈이 가계약금인지, 약정한 계약금의 일부인지 확인한다(이체 내역·문자·계약서)
2. 목적물과 대금이 정해졌는지 본다. 정해졌다면 계약이 성립했을 가능성이 크다
3. 해약금 약정이나 다른 특약이 있는지 계약서에서 찾는다
4. 나나 상대방 어느 쪽이라도 중도금 지급 등 이행에 착수했는지 확인한다
5. 배액상환이라면 약정 계약금의 두 배를 실제로 제공할 수 있는지 계산한다
6. 다툼이 생기면 계약서·이체 내역·문자를 모아 대한법률구조공단 등에 상담한다

민법 제565조와 대법원 판결을 바탕으로 한 일반 설명이며 법률 자문이 아닙니다. 법령 개정이나 새 판결이 나오면 갱신하겠습니다.